Početak > Zadar Nekretnine > Nekretnine u Hrvatskoj Email AdriaMare Pretraživanje   HR  EN  DE  IT  FR  HU
Detaljno pretraživanje | Info | Usluge & Cijene | Nekretnine u Hrvatskoj | Kako kupiti | Imovinski i pravni poslovi | Smještaj | Legalizacije Nekretnine Servis | Nekretnine na Ovrhe | Ilegalni agenti i agencije | Energetski Certifikat | Partneri
Zadar Poluotok | Zadar centar | Zadar zapad | Zadar istok | Sjeverna obala | Južna obala | Zadarski otoci
Zaleđe | Velebitska obala | Lika | Zagreb | Dubrovnik | Srednja Dalmacija
Zašto kupiti u Hrvatskoj?

  • Unatoč porastu broja turista proteklih 4-5 godina predviđanja do 2015. godine kažu da Hrvatska ostaje i dalje relativno nepokvarena destinacija -  zahvaljujući uspješnoj zaštiti okoliša bez žrtvovanja zemlje za turističke dolare.
  • Hrvatska je poput Španjolske i Portugala prije 20 godina - neotkrivena, svježa, privlačna, poželjna, - privlači iskusne putnike koji tragaju za mjestom koje je istovremeno i različito, ali i zadivljujuće zanimljivo zbog iznenađenja koje mu može ponuditi.  Na svakom koraku daleko od velikih urbanih centara i zapadnjačke kulture.
  • Netaknuti obalni pojas koji se proteže nekih 1100 milja uz jadransku obalu te 260 sunčanih dana godišnje, Hrvatsku čini prekrasnim turističkih odredištem i rajem za odmor.
  • S obzirom na zapadnoeuropske standarde nekretnine su cijenom još uvijek vrlo pristupačne.
  • Velik interes vanjskih ulagača stvara vrlo dinamično tržište.  Cijena nekretnina na tržištu u porastu je 20-30% godišnje.  Iako se tržište vrlo brzo razvija postoje mogućnosti njegovog daljnjeg širenja u usporedbi sa Španjolskom i Francuskom.
  • Kvaliteta nekretnina je na zavidnoj razini
  • Hrvatska postaje sve dostupnija putem zraka, a cijene avionskih karata sve povoljnije. Hrvatska nije daleko od Velike Britanije i Irske (2 1/2 - 3 sata leta).  Prijevoznici koji nude povoljnije cijene vode pregovore o dopuštanju slijetanja njihovih aviona u Hrvatsku.
  • Trgovina nekretninama može biti uvelike olakšana ako se odabere adekvatan suradnik u Hrvatskoj.
  • Makroekonomski uvjeti i polički odnosi su stabilni i signurni zbog ulaska Hrvatske u EU 1 Srpanj 2012 godine.
  • Uvjeti u regiji su stabilni. 

Situacija Nekretnine u Hrvatskoj

 

Iako nekretnine u Hrvatskoj oduvijek postoje, do rata nisu postojale agencije koje bi se bavile njihovom sustavnom trgovinom.  Obiteljske kuće bi nakon smrti bolesnika nasljeđivala obitelj, a imena novih nasljednika bi stvarala veliku zbrku i otežavala rad sustava.  Neki od članova obitelji odselili su se iz zemlje, drugi su svoju imovnu darovai jednom od članova obielji, ali promjena u stvarnom vlasništvu u registrima nije bilo.

Hrvatska trenutno ima oko 4 miljuna stanovnika, a isto toliko ih se iselilo u zemlje boljeg ekonomskog standarda.  Zbog toga potraga za odsutnim vlasnicima postaje dugotrajan proces kojeg je najbolje povjeriti kompetentnom odvjetniku za nekretnine.

Prema statistikama prosječna nekretnine u Hrvatskoj iznosi 150.000 eura, a najtraženije su na području Dubrovnika, otoka Hvara i Istre, gdje nije prosječna cijena 150.000 Eura nego 200,000 Eura.  Prosječnom kupcu ta cijena je previsoka te zbog toga neketnine u sjevernoj Hratskoj i sjevernoj Dalmaciji postaju sve traženije.

U raznim međunarodnim Časopisima za nekretnine Hrvatsko tržište se prikazuje kao povoljno za kupovinu nekretnina s obzirom da se očekuje njezin skori ulazak u EU. Kada se to dogodi cijena nekretnina u Hrvatskoj će znatno porasti. Već sada nekretnine u Dubrovniku dostižu cijenu od 4000€/m2, dok one u Zadru iznose 2,000 €/m2.

Po mom mišljenju nekretnina po cijeni od 600 €/m2 više nema ali ako ih i ima odnose se na porušene ili oštećene kuće.  Čak i stare kamene kuće postižu cijenu od 1000 €/m2 iako im je potrebna kompletna obnova.

Ako ne kupite nekretninu sa čistim vlasništvom prodaja se neće moći jednostavno izvršiti.  U slučaju da platite punu cijenu kuće koja nema čisto vlasništvo država će potraživati 5% njezine vrijednosti za porez na promet nekretninama nakon što javni bilježnik obavijesti nadležni institucije o izvršenoj kupovini, a vi bi tada mogli izgubiti kuću ili biti prisiljeni tražiti pomoć odvjetnika u sređivanju vlasništva, proces koi bi mogao potrajati nekoliko godina.

Gotovo je nemoguće točno odrediti vrijednost Hrvatskog tržišta nekretnina iako subotnje izdanje Hrvatskih dnevnih novina "Jutarnji list" daje tjedne cijene stanova, kuća i zemljišta u različitim dijelovima Hrvatske.

Svake godine se provećava broj stranaca koji kupuju imovinu u hrvatskoj vjerujući u skori ulazak Hrvatske u Europsku Uniju.

Od 1.2.2009 držvljani Europske unije ne trebaju zatražiti dozvolu od relevantnih institucija putem odvjetnika da bi se unknjiželi na česticu. 

Državljani druge zemlje trebaju se raspitati na Hrvatsku Ambasadu u njihovu državu da vidu dali njihova država ima bilateralni sporazum sa Hrvatskom u vezi kupnje nekretnine. 

Iako su Istra i Dubrovnik i obalni pojas vrlo traženi te su i cijene zbog toga veće.  Ipak nekretnina u drugim dijelovima Hrvatske povoljnije su nego u Italiji, Francuskoj i Španjolskoj.

Na razvoj obalnog područja utječu i neki novi faktori poput nove autoceste i novih tržišnih ulaganja.

Uobičajeni sustav kupovine jest napraviti predugovor uz depozit od 10% te zatražiti dozvolu prije krajnje kupovine.  Kod tržišta u razvoju događa se da prodavatelj prekine predugovor, no u tom slučaju dužan je dati dvostruki iznos depozita. To se događa ako se kupvina odugovlači te se prodavatelju učini unosnijim platiti vam dvostruki depozit jer je cijena njegove kuće u međuvremenu značajno porasla. 

Mnogi agenti strancima u tom slučaju predlažu da prvo ostvarite vlasništvo, i prodavatelju platite tražen iznos u cijelosti, a tek onda zatražite dozvolu od suda ako trebaju to činiti, i stavu zabilježbu na nekretninu. 

Ake ne niste državljani Europeske Unije i želite kupiti nekretnine u Hrvatsku, postoje dva osnovna načina da to učinite - ili da kupite nekretninu putem Hrvatske tvrtke ili putem ugovora koji sastavlja odvjetnik, a u kojem se navodi da je strani kupac svjestan obveze nabavljanja "dozvole".  Ako iz nekog razloga strani kupac ne dobije dozvolu, agent će tada prodati kuću umjesto vas.  Za takav slučaj ja još nisam čula, jer jedini razlog zbog kojeg nadležna institucija ne bi izdala dozvolu kupcu može biti njegov mogući kriminalni dosje ii sumnja u nezakonito poslovanje.

Cijene su nekada bile više pri kupnji nekretnina putem agencije jer su ljudi nastojali ostvariti veću dobit pri poslovanju sa stranim kupcima.  Međutim pojavom Interneta koji omogućava laku dostupnost mnogih agencija za nekretnine korisnicima ova praksa iščezava jer agencije paze na vlastiti dobar ugled.  Opasnosti nema ako se radi o agenciji koji ima ugled.  Potražite stoga agenciju koja ima radnu dozvolu. Pazite se raznih "agenata" popularno zvanih "galeba" koji nemaju nikakve sjedište i ne oglašavaju ime svoje agencije kad reklamiraju nekretninu.

Čut ćete priče o tome da ljudi podižu cijene čim čuju da se radi o posredovanju agenta za stranog kupca, no ugledna agencija će kupcu ponuditi cijenu kuće koju je prethodno utvrdio sudski procjenitelj.  Nemojte dakle da vas ovakve priče odvrate, pazite samo da odaberete pravu agenciju.

Mnogo stranaca dolazi u Hrvatsku.  Te otvara Internet agencije izbjegavajući platiti porez svojoj zemji kao i Hrvatskoj.  Izbjegavajte takve agencije jer će prije ili kasnije biti otkrivene a vi ćete biti mogući svjedok na sudu.

Tržište nekretnina sazrijeva, a vi možete dobiti procjenu vrijednosti određene nekretnine i u slučaju kada je njezin vlasnik prezadužen ili mu je vlasništvo pod hipotekom.  S obzirom da sve više kupaca potražuje kredit procjena virjednosti nekretnina postaje uobičajena praksa.  Cijene kuća postaju opće poznate, a vrijednost kuće ne određujete vi sami niti je imate potrebe uspoređivati s drugima npr. u Španjolskoj ili Francuskoj.

Hrvatska ulazi u EU članstvo 1.7.2013 i tad će biti izjednačavanje cijena u cijeloj regiji. Ako danas usporedite Hrvatsko tržište s drugim Europskim zemljama ono je trenutno podcijenjeno na preobalni pojas. 



Troškovi Života u Hrvatskoj

 

  • Cijena stambenog poreza za osobe bez stalnog prijavljenog boravka u RH godišnje iznosi 1.30 €/m2 od kvadrature prostora
  • Godišnji porez na zemlju iznosi 0,25 centa/m2
  • Troškovi odvoza smeća iznose približno 50,00 € godišnje
  • Troškovi električne energije - 1kw je 2012. godine iznosio je približno 2,00 €
  • Trošovi vode - jedan kubni metar u 2012. godini iznosio je približno 4,00 €
  • Osiguranje kuće i kućanstva ovisi o veličini kuće, a za 160m2 iznosi približno 500.00 € godišnje
  • Porez od 35% se plaća u slučaju proadaje kuće nakon tri godine vlasništva.
  • Porez pri nasljeđivanju nekretnine iznosi 5%
  • Porez na automobil iznosi od 35,00 € do 160,00 € godišnje
  • Porez na plovila iznosi od 30,00 € do 650,00 € godišnje
  • Porez na osobni dohodak ovisi o iznosu dobitka i broju zaposlenika te iznosi od 15%-45%.
  • Porez na kuću za odmor iznosi 1-3 €/m2 godišnje
  • Poljuprivredni porez od 40,00-50,00 € po hektaru se primjenjuje na neobrađeno poljoprivredno zemljište
  • Porez na građevinsko zemljište se rijetko primjenjuje, a iznosi od 0,10 € do 1€/m2 godišnje
  • Porez na prodaju nekretnina iznosi 5%, međutim ne plaća se ako se radi o prvoj nekretnini koja osoba kupuje (ako ima boravište u RH), oslobođen je plaćanja poreza na 50m2 za jednu osobu, 65m2 ako ima 2 osobe u kućanstvu, 83m2 za 3 osobe u kućanstvu i 94m2 za 4 osobe. 


Cijene Nekretnina

 

Nemojte podcijeniti trenutno stanje cijena.  Cijene nisu preniske.  Mi koji poslujemo s nekretninama u Hrvatskoj susrećemo strane klijente koji žele kupiti besprijekorno obnovljene kamene kuće sa tri spavaće sobe, s pogledom na more za iznos od 65.000 € ili manje.  Ovi klijenti napuštaju Hrvatsku razočarani.  Iako prosječna mjesečna plaća u Hrvatskoj iznosi oko 600 € cijene kuća su drugačije. Hrvati nisu glupi i znaju da se na ostalim sunčanim dijelovima južne europske obale stare kamene kuće prodaju za nerazumno iznose.  Hrvati ne žele živjeti u tim kućama, ali znaju njihovu pravu vrijednost. 

Kada pogledate cijene takvih nekretnina u Španjolskoj, Francuskoj i Italiji cijene u Hrvatskoj su možda 30-40% niže. Hrvatska je mnogo ljepša zemlja, s obalom koja ima 1018 otoka i Mediteranom kakav je bio prije 30 godina.  Ponuda ima, ali morate biti brzi kada za njih doznate i prije nekretnina u u Istri, Dubrovniku, Hvaru i Visu potražite one na otocima poput Murtera, Ugljana, Pašmana i Paga te u gradovima poput Pirovca, Šibenika i Biograda, u mjestima Sveti Filip i Jakov, Turanj i Pakoštane.  Od pomoći vam može biti slijedeća tablica (cijene su izražene u eurima): 


 

30,000-40,000

Početna cijena za porušene kuće (zemljišta u unutrašnjosti Hrvatske (Lika, Međimurje, Slavonija, i Zagorje)

50,000-60,000 Jednokrevetni apartmani / veće ruševine / zemljišta udaljena nekoliko stotina metara od mora ili male kuće u unutrašnjosti Hrvatske.
70,000-90,000 Prizemne kamene kuće kojima treba obnova / veći komadi zemljišta udaljeni nekoliko stotina metara od mora ili početne cijene za mala gospodarstva u unutrašnjosti Hrvatske.
100,000-120,000 Veće kamene kuće kojima treba obnova / sve već gore navedeno bliže moru / zračnoj luci / turističkim središtima
130,000-150,000 Uređene male kamene kuće sve već gore navedeno bliže moru / zračnoj luci / turističkim središtima
160,000-220,000 Uređene velike kamene kuće /luksuzni apartmani / kuće za odmor
250,000-350,000 Male kuće i veći apartmani sa zemljištem blizu ili pored mora
400,000-750,000 Veće kuće blizu ili pored mora, ili vrlo blizu većoj zračnoj luci ili turističkom središtu
750,000+

Luksuzne vile sa (ili poslovni prostori) veleposjedi (veća gospodarstva).

S obzirom na sve veću kupovnu moć, mnogi bogati europski umirovljenici koji posjeduju već dvije ili više kuća u Europi kupovat će u zemljama poput Hrvatske, Bugarske i Turske jer one postaju sve popularnije za razliku od tradicionalnih odredišta poput Španjolske obale, i zemalja u kojima se govori Francuski i Engleski jezik.

Jeftiniji životni standard, mirniji način žiota zdravija klima i sunčano vrijeme su razlozi zbog kojih Europljani ulažu u Hrvatsku.  Kada Hrvatska uđe u Europsku Uniju, najveće pitanje umirovljenika -zdravstvena skrb- bit će riješena jer će doseljenicima neki troškovi biti pokriveni zahvaljujući posebnim europskim zakonima o zdravstvenoj skrbi.


 

Zemlje s Ugovorima o Reciprocitetu

 

Građani nekih zemalja imaju dopuštenje kupovine nekretnina u Hrvatskoj. Suglasnost može biti dana građanima zemalja s kojima je Republika Hrvatska potpisala ugovor o reciprocitetu. To su zemlje USA i Ruska Federacija. Hrvatska nema takve ugovore sa  Jugoslavijom. Građani Svičarske i Bosne i Hercegovine mogu kupiti nekretnine samo ako imaju trajno prebivalište U Hrvatskoj. Građani tih zemalja bez ugovora o reciprocitetu mogu kupiti nekretnine u Hrvatskoj osnivanjem tvrtke i kupovinom nekretnine u ime tvrtke..

Državljani Europske unije ne trebaju suglasnost pri kupovanje nekretnine u Hrvatsku, ali ne možu kupiti poljoprivredno zemljište, i nekretnine od narodne interese. 


Više informacije o Nekretninama u Hrvatskoj

 

 

Lonely Planet

Zadar Travel Guide

Stay with Us in Zadar

Zadar and Dubrovnik Charter flights 

Croatian Tourist Board

Zadar Tourist Board

City of Zadar Council

Croatian Chamber of Commerce

State Geodetic Administration

Ministry of the Courts

Ministry of Foreign Affairs and European Integration

Ministry of Finance, Tax Administration

Croatian National Bank

Zadar Airport

Google

Realitica.com - oglasi za nekretnine