Početak > Zadar Nekretnine > Nekretnine na Ovrhe Email AdriaMare Pretraživanje   HR  EN  DE  IT  FR  HU
Detaljno pretraživanje | Info | Usluge & Cijene | Nekretnine u Hrvatskoj | Kako kupiti | Imovinski i pravni poslovi | Smještaj | Legalizacije Nekretnine Servis | Nekretnine na Ovrhe | Ilegalni agenti i agencije | Energetski Certifikat | Partneri
Zadar Poluotok | Zadar centar | Zadar zapad | Zadar istok | Sjeverna obala | Južna obala | Zadarski otoci
Zaleđe | Velebitska obala | Lika | Zagreb | Dubrovnik | Srednja Dalmacija
Sudske Ovrhe / Bankovne Prodaje

Imamo i nekretnine koje banke prodaju ili koje idu na sudsku ovrhu ali ne držimo ih na internet, molimo da nas kontaktirate ako želite našu trenatnu ponudu.


Kupnja Nekretnine preko Javne Dražbe


The best property bargains can often be found at auctions (at 1/3 to 1/2 of the court valuation of the property) but you must know exactly what you’re doing.  Also, buying at auction can be stressful and is not for everyone and perhaps it is best to give power of attorney to a licensed real estate to purchase a property on your behalf.


In Croatia properties that are to be repossessed by mortgage lenders or properties over which there are inheritance disputs can be purchased at court auctions.  Mortgage lenders repossessing  properties are the most common cases at court auctions.

In order to best serve our clients that are looking to find a property in Croatia for a good price, I have been attending court auctions now for several months since there has been a significant increase in the number of foreclosures / court auctions, in order to understand the process and to see how much interest there is at bank auctions.  Somewhat surprisingly, there often isn’t a lot of competition for properties sold at auction, particularly as many of the properties are not of interest to the average buyer.   Properties are usually sold at 1/3 to 1/2 of  the court appraisal (value) of the property. 

Properties due to be sold at auction in Croatia are not well advertised.  One can find properties coming up for auction at internet website for the Croatian Chamber of Economy : http://ovrha.hgk.hr/ocevidnik-web/#!pretrazivanje_nekretnina

The information that can be found at the Croatian Chamber of Economy consists of just the basic information containing the date and place of the sale, a very short description of the property, land details with cadastre references, details regarding inspections, the court valuation of the property and the reserve price and other information, such as the required deposit (which is usually 10 per cent of the reserve price). The deposit must be paid in advance by bank draft but is refunded if your bid is unsuccessful.  

If you are not in the city where the court auction will be held, you need to hire a licensed real estate agent to inspect the paperwork, be with you at court to advise you, and if necessary represent you in court if you will not be in attendance.  You can also hire a lawyer to represent you   Naturally when title of the property looks complex to foreigners, as in some Italian heritage homes in Zadar, then a licensed real estate agent should refer you to a lawyer that speaks your language to answer your questions. 

Notices for auctions are only provided 30 days prior to the auction, which means that if you want something in particular you should hire a real estate agent to regularly check the auctions being posted in the county where you wish to purchase a property and who can notify you when something of interest to you is to be auctioned. 

To purchase at auction you must first make arrangements to come to Croatia, open a bank account to be able to transfer funds into and to meet with a real estate agent who you trust and is prepared to work on finding you a suitable property at a bargain price. 

Inspections of the inside of properties are usually not possible unless the owners agree, which is rare in Croatia.  Several days prior to the court auction the court appointed appraiser documentation can be viewed at the court.  What is most important to ascertain is whether the property is a good buy and at what price the mortgage lender will allow the property to sell for.  There can be other liens on the property but these are all wiped clean when the property is sold at the auction.  Often even if the bank does not allow a short sale at the court auction, all is not lost as the bank then takes the property onto its own books and then it is a matter of negotiation with the bank as to what price the bank is willing to sell the property for. 

Naturally, it is best to purchase only land or investor properties which are not occupied as otherwise there is the entire process of eviction to consider. 

A real estate agent should always investigate the current owners situation and let you know of the potential of a stressful situation, and then it is best not to proceed and let the bank take back the property and be responsible for any eventual eviction.

Sometimes it is also possible to work out a deal with the owner and the bank for a pre- foreclosure sale.  Situations vary from case to case.      

The cost of a real estate agent helping you purchase a property in this manner is negotiated  upfront based on the % of the sales price achieved (and savings achieved) in the event of a successful purchase.  A separate contract and fee is negotiated for managing an eviction.

Što učiniti ako ste suočeni sa sudskom ovrhom?

Ako više niste u mogućnosti plaćati stambeni kredit što raditi?

Prvo, otiđite u banku i sa njima se na neki način pokušajte nagoditi. Bankama nije cilj da vas sudski tereti i eventualno vam stavi ovrhu ili vam oduzme imovinu. Imaju oni razne opcije (reprogramiranje kredita za klijente u nevolji.....).

Drugo, ako ne možete reprogramirati kredita ima i drugih rješenja. 

Veliki dug nije kraj svijeta, rješenje uvijek postoji i upornošću i zalaganjem se do njega dođe. Npr. možda možete vi sami naći kupca i prodati mu stan s hipotekom da je on nastavi plaćati, nije lako ali ako ne pokušate, ne možete ni uspjeti. Moguća je i varijanta prodaje stana uz obvezu preuzimanja duga (rata kredita). Kupac isplati ostatak dogovorene cijene (ako ima ostatak) i preuzme daljnju otplatu stana (manji porez na promet nekretninama i to za visinu hipoteke).  Ova mogućnost postoji ako je vjerovnik (banka )suglasna sa preuzimanjem duga. Ako na stanu i dalje ostaje vjerovnikova hipoteka
nema razloga za neslaganje oko preuzimanja duga.

Ili taj stan iznajmiti i od najma otplaćivati dug dok negdje drugdje živite jeftinije i usput se koncentrirate na zarađivanje novih sredstava...

Ako ne možete sami prodati nekretninu zovite 10-ak agencije i stavite nekretninu na tržište za prodaju.  Bolje da 10 agencija radi za vas, nego vi sami, i tako ćete platiti proviziju samo onoj agenciji koja vam nađe pravog kupca.   Nemojte staviti cijenu koja se danas ne može dobiti nego realnu cijenu koju možete prihvatiti da bi isplatili dug. Na nekim lokacijama cijena stana su pali oko 20% od 2008, morate biti realni.  Ne možete gledati kako čete zaraditi nego kako čete se izvuči iz dužničke krize, makar izgubili i novaca!  I ako ne može se prodati za neku vama prihvatljivu cijeni barem probajte naći nekoga tko bi kupio vaš stan prije ovrsi, po nešto bolje nego ovršnoj cijeni i dogovorite se sa takvim kupcem.   Na ovrsi se sada može dobiti i do polovice realne cijene, (može  nekretninu kupiti neki sretni kupac ili kupac može i biti banka) i vaš dug prema banci vam ostaje.  Za onih 80-90 % realne cijene bi se garant našao sretan kupac - a ni vlasnik, s obzirom što ga možda čeka, ne bi trebao biti previše tužan. Ako se nemožete izvući bez duga onda se treba pokušati ka umanjiti.  Nemojte čekati do ovrsi.   

Nekad i banka ne treba ići na ovrsi.  Ovisno o tome što ste potpisali, stan ste ili 'prepisali' banci (fiducija) ili banka pokrene postupak naplate nepodmirenom potraživanja putem suda ovrhom (hipoteka). U ovom drugom slučaju stan na kraju prodaje sud na javnoj dražbi, dakle svatko može ponuditi iznos za koji misli da je realan.  Ako banka ovim putem ne podmiri potraživanja, može pokušati naplatiti potraživanje kao i kod bilo kog drugog duga (ovrhom na plaći, drugoj imovini...). To možete izbjeći samo ako nemate imovine i niste zaposleni. Tu će biti promjena kada zaživi taj novi zakon o osobnom bankrotu (ali ne baš bitnih). 

Naravno, vidjela sam i situacije gdje je ovrha puno veća nego vrijednosti stana.  Tu ne možete ništa.  Nego se lijepo na ovrsi dogovoriti sa kupcem kako bi predali stan u zakonskom roku od 3 mjeseca bez nevolje i sramote Vama i Vašoj obitelji.  Jer u životu kad ostariš se naučiš ... sve se vraća, sve se plaća, i nije drugi kriv za Vašu situaciju ... zato naprijed sa hrabrosti ...i možda baš taj kupac ima neko rješenje za vas ... nikad ne znate od kuda vam može stići pomoć.   

Ja sam vam povratnica u Hrvatsku već 10 godina i teško mi je shvatiti neke prodavatelji.  Ja sam bankrotirala u 1998 i to od milijuna na ništa, i moj brat je bankrotirao u 2010, oboje smo bankrotirali u SAD-u i izgubili naše domove, dionice, sve.  Moj otac malo da nije bankrotirao jednom u Australiju, kad je bio građevinar. Jednom sam u godinu dana zaradila $60,000 na jednu kuću, da bi nekoliko godina kasnije izgubila $25,000 na drugu kuću.  U kapitalizam nekad se dobije i nekad se izgubi, ali najvažnije je ići dalje.  Nije meni bilo lako, izgubila sam sve sa dvije kćeri na fakultetima i maloljetnog sina od 4 godina i svi smo morali raditi više i ići u najam kod prijatelja.  Danas moj brat i njegova obitelj živi u kuću koja je u najam, neko vrijeme nije imao posao, polomio je nogu, vremena su bila teška ali svi smo se pomagali i manje više najteža vremena su prošli.  Otac od mog sina (sada 16) je prošli mjesec izgubio kuću na Floridi ali mu je prijatelj spasio u zadnji čas i dalje živi u kuću iako nije više njegova.  Naša obitelj nije bogata i novac nam nije pao iz neba da nas spasi, i neće ni vama.  

Zašto vam ovo govorim na svoju web stranicu ? ... Jer znam kako vam je ... ali život ide dalje ... i morate se to sebi omogućiti što prije.  Morate sebi priuštiti da mirno možete spavati, kamoli izgubili dom, i novaca ... da spasite svoje zdravlje i zdravlje vaše obitelj.  Novac se može opet napraviti.  Nije kraj svijeta.  U mojoj obitelj danas vlada mir i ljubav jedno prema drugome i to je najvažnije.  Svi radimo i svi se pomažemo. 

Zašto ova slika od curice cipelice?  To mi je kćer poslala kao ideju da zaradim nešto novac za ljeto ... jer ja volim heklati ... i ako mi se ne da raditi sa nekretninama mogu heklati i prodavati cipelice na Boriku ovo ljeto ... zašto ne?  Sve se može kad se treba.    


Kada se odlučite izaći iz dužničke krize biti će vam lakše, manje više preko noći .... OK ... možda ne odmah ali već u mjesec dana ćete se osjećati puno bolje.  Ja i moji najbliže znaju ovo iz svog iskustva. 

Isto tako, pamtite ... osim bijega od problema u narkoticima ili boravka u bolnici, ugodan i udoban život također postoji i na drugim mjestima i s drugim vrstama aktivnosti koje život znače, obrađivati komadić zemlje i proizvoditi hranu za vlastite potrebe ili od drveta napraviti namještaj nije samo „bio-eko“ modni pokret nego i sasvim kvalitetan i zdrav način života bez stresa ni žurbe... Ne mora to čak biti ni vaše vlasništvo nego bi vam možda netko i platio da mu brinete o posjedu...?

Svaki problem je ujedno i velika šansa da promijenimo i poboljšamo svoj život, jer kad nas snađu takvi problemi znaci da nam odabrani put nije bio idealan i da trebamo smisliti neki novi i ljepši! U tome je car života, da stalno stvaramo nešto novo suočavajući se s novim izazovima, te da nikad ne prestanemo učiti i stjecati nova znanja i nove vještine i tome se veselimo! Neki to rade iz vlastite inicijative i intelektualne znatiželje, a nekima su potrebni problemi koji ih „poguraju“ i pomognu im otvoriti oči tj. sjetiti se neostvarenih zelja i ideja iz mladosti...

Želim vam puno sreće, odlučnosti i hrabrosti. Vjera u vlastito znanje i snagu i u dobar ishod, ključ su uspješnog rješenja svakog problema



 
Google

Realitica.com - oglasi za nekretnine