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Kurzbeschreibung Kroatischen Immobilien Prozess

 

1. Immobilienmakler
Am Anfang suchen Sie sich eine Immobilie aus, die Ihren Vorstellungen entspricht. In Kroatien sind die Immobilienmakler sehr zuvorkommend, wenn es um die Immobilenbesichtigung geht, aber denken Sie daran, dass sie deswegen nicht immer im Büro sind. Ihre Handynummer werden Sie am häufigsten an der Bürotür vorfinden, und wenn er nicht gerade dort ist, rufen Sie ihn an und verabreden ein Treffen.

2. Bauaufsicht
Eine Bauaufsicht ist in Kroatien nicht üblich, da die meisten Immobilien für den Verkauf erst vor kurzem gebaut wurden. Das hindert Sie jedoch nicht daran, eine Bauaufsicht zu mieten. In jeder Stadt gibt es viele Architekten und Bauingenieure, die für Sie gerne die Bauaufsicht übernehmen.

3. Engagieren Sie einen Anwalt
Es überrascht, dass in Kroatien Immobilien häufig ohne Anwalt gekauft werden. Da aber die Mehrheit der Verkaufsunterlagen in der kroatischen Sprache verfasst sind, ist es zu empfehlen, sich einen Anwalt zu nehmen, der Ihnen helfen wird, alle Unterlagen zu klären. Der bevollmächtigte Anwalt kann ebenfalls die im Grundbuch eingetragene Parzellennummer überprüfen und somit den Kaufvertrag aufsetzten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass Sie in jeder größeren Stadt mindestens einen Anwalt finden, der fließend Englisch, Deutsch oder Italienisch spricht. .

4. Zeitraum vor der Vertragsunterzeichnung
In diesem Zeitraum wird von Ihnen eine Anzahlung von 5 bis 10% des Verkaufspreises erwartet, was beide Seiten vertragsmäßig vereinbaren. Es ist üblich, dem Vertrag eine Klausel beizufügen, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, den gleichen Betrag zu bezahlen, falls er auf den Verkauf verzichten möchte. Den Vorvertrag setzt der Immobilienmakler auf und nicht der Notar, deswegen wäre jetzt der richtige Zeitpunkt sich einen Anwalt zu nehmen.

5. Genehmigung für den Immobilienkauf ausgestellt vom Außenministerium
Siehe den Absatz „Wer kann in Kroatien eine Immobilie erwerben“.

6. Vertragsbeglaubigung beim Notar
Es ist egal, ob Sie in Kroatien als Privatperson oder als ein in Kroatien registriertes Unternehmen Immobilien kaufen. Das Unterzeichnen des Kaufvertrags erfolgt beim Notar. Wenn es sich beim Käufer um einen Ausländer handelt, ist die Anwesenheit eines Gerichtsdolmetschers Pflicht. Die Notargebühren werden niedrig ausfallen, da er nur die Richtigkeit der Unterschrift bestätigt, die des Gerichtsdolmetschers hingegen können bis zu 60 Euro betragen. .

7. Unterlagenübergabe an das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt hält die rechtlichen Eigentumsverhältnisse der Immobilien in Evidenz. Der Immobilienmakler oder Ihr Anwalt wird die Eigentumsänderung im Namen des Käufers beantragen. Detailliertere Informationen über die Grundbuchämter und den Kataster bekommen Sie in der Folge.

8. Grunderwerbssteuer für den Immobilenkauf
Es existiert eine vereinbarte Steuer von 4% des Verkaufswertes der Immobilie, die seitens der Kommission des Finanzamtes festgelegt wurde. Der Wert kann, muss aber nicht mit dem Immobilienpreis, der im Vertrag steht, übereinstimmen. Der Grund für diese Kommission ist der, dass in Kroatien im Vertrag häufig 75% des Preises angegeben wird, der Rest wird bar auf die Hand bezahlt, um die Steuerzahlung zu reduzieren. Wir empfehlen den Auslandskäufern in Kroatien jedoch solche Transaktionsarten zu vermeiden. Die Kommission ist normalerweise sehr ehrlich und wenn Sie den realen Immobilienpreis bezahlt haben, ist es unwahrscheinlich, dass sie den Wert anheben wird. Nachdem Sie den Steuerbescheid erhalten haben, ist der fällige Betrag binnen 30 Tagen zu entrichten.

Sie zahlen keine Steuer auf eine neue Immobilie.

Kaufpraxis

Kaufpraxis der kroatischen Bürger

Ein Kroate kann in Kroatien jede Immobilie erwerben, und der Vorgang ist ähnlich wie in anderen EU-Staaten. Sie können einen Vorverkaufsvertrag abschließen, der auf bestimmten Bedingungen beruht, indem Sie eine Anzahlung von 5-10% leisten, die Sie verlieren, wenn Sie nicht fortfahren mit dem Kauf, oder der Verkäufer muss zweifach zurückkehren, wenn er sich entscheidet, nicht zu verkaufen.

Wenn keine Bedingungen vorliegen und es sich um einen unkomplizierten Verkauf handelt, wird ein Kaufvertrag abgeschlossen. Ein Kaufvertrag kann eine Titelfreigabeklausel enthalten oder nicht, je nachdem, wann und wie das Geld gezahlt wird.

Wenn das Geld nicht sofort bezahlt wird und innerhalb einer bestimmten Zeit zu zahlen ist, wird die Titelfreigabeklausel nicht enthalten und in einer tabellarischen Erklärung gesondert aufgeführt, sobald der Verkäufer das Geld erhalten hat.

Für die Bürger der EU besteht der einzige Unterschied darin, dass sie bis 2021 alle Arten von Immobilien außer landwirtschaftlichen landwirtschaftlichen Betrieben und Land erwerben können. Um einen Kaufvertrag beim Gericht einzureichen, ist es auch erforderlich, ein Dokument bei der Bauabteilung des Landkreises zu beantragen Immobilien, die gekauft werden, befinden sich in einer Bauzone (dh kein landwirtschaftliches Eigentum jeglicher Art).

Für Bürger anderer Länder, mit denen Kroatien ein Gegenseitigkeitsabkommen geschlossen hat, gilt folgende Vorgehensweise.

Die traditionelle Praxis für Nicht-EU-Bürger geht davon aus, dass ein Vorvertrag abgeschlossen wird. Der Käufer zahlt eine Anzahlung von 10%. Sie müssen die Dauer von 6 bis 12 Monaten vom Ministerium abwarten, bevor sie den Besitz übernehmen. Wenn sich der Käufer zwischenzeitlich aus dem Geschäft zurückzieht, verfällt die Anzahlung - wenn der Verkäufer sich zurückzieht, muss er die Anzahlung zurückzahlen und als Strafe weitere 10% zahlen.

Bei einem derartig lebhaften Immobilienmarkt mit schnell steigenden Preisen besteht jedoch ein deutliches Risiko, dass der Käufer einen Blick auf sich zieht. Aufgrund des steigenden Marktpreises lohnt es sich für den Verkäufer, den Vertrag zu brechen und die Anzahlung und die Strafe an den Käufer zurückzugeben, wobei er jedoch weit voraus ist.

Bei Adria Mare empfehlen wir die Zahlung des vollen Vorab-Preises, der unseren Kunden Folgendes ermöglicht:

    Nehmen Sie den Beruf ein, bevor die Erlaubnis erteilt wird.
    Mieteinnahmen während des Genehmigungsprozesses verdienen.
    Interne Sanierung beginnen (innerhalb derselben Grundfläche)
    Haben Sie die Gewissheit, dass die Immobilie ihnen gehört und keine Gefahr besteht, dass Sie das Gaspedal berühren. (Bitte beachten Sie, dass beim Kauf von Immobilien außerhalb des Plans die Zahlungen normalerweise mit einer Anzahlung von 35% des Kontaktwerts erfolgen können, gefolgt von bis zu fünf gleichen Raten über den Entwicklungszeitraum

Private Buyer Route

Adria Mare verhandelt mit Ihrem Eigentümer einen akzeptablen Preis und reserviert die Unterkunft mündlich.

Wir werden die Verträge (einen Vorvertrag, bei dem nicht der volle Betrag bezahlt wird) zwischen dem Verkäufer und unserem Kunden erstellen.

Wir unterstützen Sie bei der Einrichtung eines lokalen Bankkontos (beim Internetbanking).

Der Vertrag wird dann unterzeichnet und in Anwesenheit eines Notars ausgetauscht.

Ist der Käufer jedoch nicht anwesend, kann der Vertrag in seinem Heimatland unterzeichnet werden.

Die Unterlagen werden an die örtliche Grundbuchbehörde übermittelt.

Der Kaufantrag wird von Ihrem Anwalt vorbereitet und an das Justizministerium weitergeleitet. Dies beinhaltet:

    Bevollmächtigung unserer Anwälte, damit der Genehmigungsantrag fortgesetzt werden kann. der Käufer Nachweis der Staatsbürgerschaft und Identität.
    Der Vertrag enthält die Verkaufsbedingungen. Land- und Katasterregisterdokumente.
    Ein schriftlicher Antrag wurde vom Antragsteller unterzeichnet.
    Nach Erteilung der Genehmigung und innerhalb von 30 Tagen meldet unser Rechtsanwalt den Verkauf bei der örtlichen Steuerbehörde an.
    Nach Erhalt der Steuerberechnung für die Immobilie vom Finanzamt hat der Kunde 15 Tage Zeit, um die Steuerrechnung zu zahlen, bevor Strafen anfallen.

Der Vorgang zum Abschluss des Kaufs beim Lieferanten kann je nach Standort des Kunden für die Dokumentausführung zwischen 7 Tagen und 1 Monat dauern. Im Hintergrund kann die Genehmigung des Gerichts zwischen 1-3 Monaten dauern. Die Wartezeit für die Genehmigung hat keinen Einfluss darauf, dass Ihr Kunde einziehen kann, mit internen Sanierungen beginnt oder die Immobilie vermietet.


Die Corporate Buyer Route

 

Es kann Vorteile beim Kauf von Immobilien in Kroatien über die „Corporate Buyer Route“ geben. Diese Vorteile müssen mit den anfänglichen und laufenden Kosten für die Aufrechterhaltung der neuen Einheit kompensiert werden.

 

Wir arbeiten mit einem sachkundigen Immobilienanwalt in Kroatien zusammen, der von Fall zu Fall die Bedürfnisse und Erwartungen unserer Kunden analysiert und dann die am besten geeignete Route für die Erreichung der Ziele unserer Kunden empfiehlt.

 

Unser Anwalt verfügt über Erfahrung in der Gründung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung für Personen, die auf diesem Weg in Kroatien Immobilien erwerben möchten. Abgesehen von der Forderung nach Beantragung der Eigentumserlaubnis und der darauf folgenden Wartezeit gelten alle oben beschriebenen Schritte weiterhin. Wir können sofort ein Verfahren zur Gründung der Gesellschaft mit beschränkter Haftung einleiten - dies dauert in der Regel 1 Woche. Normalerweise prüft unser Kunde in dieser Zeit die Immobilien und bis zu ihrer Fertigstellung ist das Unternehmen gegründet. Ab diesem Zeitpunkt kann der Abschluss und der Austausch von Verträgen je nach Standort des Kunden zwischen 7 Tagen und 1 Monat erfolgen, um Dokumente auszuführen.

 

Die Vorteile der Unternehmenskäuferroute sind folgende:

 

    Eine Genehmigung durch das Justizministerium ist nicht erforderlich. Sobald die endgültige Zahlung erfolgt ist, haben Sie das volle Eigentum an der Immobilie.

    Wenn Sie planen, Ihre Immobilie innerhalb der ersten drei Jahre zu verkaufen, unterliegt der aus dem Verkauf realisierte Gewinn (Wertsteigerung) nicht der Kapitalertragsteuer (35%). Die Gewinnsteuer ist jedoch zu entrichten und beträgt derzeit 20%. Das kroatische Steuergesetz enthält Bestimmungen zur Berücksichtigung der in Immobilien investierten Beträge sowie der Abschreibung von Gebäuden. Unser Anwalt berät unsere Mandanten von Fall zu Fall.

    Beim Verkauf der Immobilie, die im Rahmen des Unternehmenskäufers erworben wurde, ergeben sich abhängig vom Erstellungsdatum der Immobilie zusätzliche steuerliche Vorteile für den Verkäufer.

    Der Verkauf eines kroatischen Unternehmens, das Immobilien besitzt, kann für einen ausländischen Investor die steuerlich effizienteste Ausstiegsstrategie sein.

 

Wie viel kostet es?

 

Hier sind die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Kroatien.

 

    Beim Kauf einer Immobilie wird eine RETT * (Real Estate Transfer Tax) von 4% auf den Auftragswert erhoben

    Kauf einer neuen Immobilie, die von einem mit Mehrwertsteuer registrierten Entwickler oder einem selbstständigen Bauunternehmen erstellt wurde. 25% MwSt., Berechnet auf die Kosten für den Erwerb von Land und den Bau der Immobilie. (In der Regel vom Verkäufer in den Preis aufgenommen).

 

Umfragen und sauberer Titel

 

Umfragen werden in der Regel nicht in Kroatien in Auftrag gegeben. Gerne arrangieren wir diesen Service für Sie, wenn Sie dies wünschen.

 

Sauberer Titel

 

Wir glauben, dass einer der wichtigsten Aspekte Ihres Immobilienkaufs in Kroatien die Feststellung ist, dass die Immobilie "sauberer Titel" ist. Mit anderen Worten, der Verkäufer ist rechtlich befugt, die Immobilie zu verkaufen, und es bestehen keine ausstehenden Ansprüche auf die Immobilie Gerichte.

 

Im Laufe der Jahre fehlte dem Immobilienverwaltungssystem eine wirksame Methode zur Nachverfolgung des Eigentums an Land und / oder Gebäuden. Die Gründe dafür sind, dass in der Vergangenheit Immobilien ohne ordnungsgemäße Registrierung und Dokumentation gekauft und verkauft wurden, um gelegentlich Steuern zu vermeiden. Während des kommunistischen Regimes wurden wiederum beträchtliche Teile des Landes und des Vermögens von wohlhabenden Familien beschlagnahmt und manchmal in kleinere Grundstücke aufgeteilt und an Bedürftige vergeben. Diese ursprünglichen Eigentümer können jetzt einen Anspruch auf den Besitz des Landes haben. Viele Immobilien in ländlichen Gebieten wurden zu gleichen Teilen von allen Geschwistern vererbt, jedoch nie als solche registriert. In diesem Fall ist kein Geschwister gesetzlich befugt, die Immobilie zu verkaufen.

 

Diese Forderung nach einem aktualisierten und wirksamen Grundbuch- und Gebäuderegistersystem wird auch von der kroatischen Regierung und der Europäischen Kommission anerkannt. Im Juni 2003 hat die Weltbank im Rahmen des CARDS 2002-Programms der Europäischen Kommission für Kroatien einen Sonderzuschuss gewährt. Der Zuschuss wird für Aktivitäten verwendet, die auf den Aufbau eines Landverwaltungssystems abzielen und zur Entwicklung eines effizienten Immobilienmarktes beitragen - eine entscheidende Voraussetzung für Wirtschaftswachstum und soziale Gerechtigkeit.

 

Alle Immobilien, die wir anbieten, werden vor dem Angebot an unsere Kunden auf den Titel geprüft, um sicherzustellen, dass der Abschlussprozess nach Ihrer Entscheidung schnell und sicher ist und Sie die Schlüssel schneller als erwartet erhalten.

 

Kroatien hat mit den meisten europäischen Ländern, einschließlich Großbritannien und Irland, Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet.

 

Wir empfehlen unseren Kunden, in ihrem Land eine unabhängige Steuerberatung einzuholen, insbesondere in Bezug auf die Corporate Buyers Route und die mögliche Behandlung der Immobilie als "Sachleistung" in zukünftigen Gesetzesvorschlägen.

 

Es gibt keine Beschränkungen für die Rückführung von Geld aus Kroatien.


Wer kann in Kroatien Immobilien erwerben?

 

Dies hängt davon ab, ob Sie als Privatperson oder als Unternehmen eine Immobilie erwerben.

 

Kauf als Privatperson

 

Grundsätzlich können Ausländer in Kroatien Immobilien erwerben und besitzen, sofern die Bedingung der Gegenseitigkeit erfüllt ist. EU-Bürger können bis 2021 Immobilien in Kroatien mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Immobilien erwerben.

 

Für andere Ausländerkann ein ausländischer Staatsangehöriger in Kroatien Immobilien kaufen, wenn die Reziprozitätsbedingung erfüllt ist. Die Reziprozitätsbedingung ist dann erfüllt, wenn auch kroatische Staatsbürger im Herkunftsland des ausländischen Käufers legal Immobilien erwerben und besitzen können. Es wird notwendig sein zu überprüfen, ob Ihr Land so ein Reziprozitätsabkommen mit Kroatien abgeschlossen hat – z.B. USA und EU-Länder. Der Reziprozitätsnachweis wird vom kroatischen Außenministerium in Form einer Beglaubigung ausgestellt. Deswegen kann der ganze Prozess einige Monate dauern.

Die erste Phase des Immobilienkaufs schließt das Unterzeichnen des Kaufvorvertrags und die Anzahlung von 5 bis 10% des Verkaufspreises ein. Dieser Teil kann vor oder nach Erhalt der Reziprozitätsbestätigung vom Außenministerium erledigt werden. Wenn der Vorvertrag vor der Ausstellung der Bestätigung unterzeichnet wird, das Ministerium jedoch aus irgendeinem Grund einen negativen Bescheid erlässt, werden Sie viel Zeit verlieren. Wenn Sie andererseits vor dem Unterzeichen des Vorvertrags auf die Bestätigung warten, könnten Sie die Immobilie verlieren, falls Ihnen in der Zwischenzeit ein anderer Käufer zuvorkommt. Wenn Ihnen diese Prozedur komplex erscheint, gibt es eine schnellere Alternative, nämlich Sie kaufen eine Immobilie als ein in Kroatien registriertes Unternehmen.

Der Immobilienkauf als ein in Kroatien registriertes Unternehmen

Das Erlangen der Reziprozitätsbestätigung seitens des kroatischen Außenministeriums für ausländische Staatsangehörige, die eine Immobilie in Kroatien kaufen wollen, kann durch die Registrierung eines Unternehmens bzw. einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) auf den Namen des ausländischen Staatsangehörigen vermieden werden.

Der ausländische Staatsangehörige kann der einzige Besitzer des kroatischen Unternehmens sein. Wenn ein Investor ein Unternehmen in Kroatien gründet, kann das Unternehmen im Vertrag als Käufer der Immobilie angeführt werden. In diesem Fall ist eine Bestätigung des Außenministeriums nicht nötig.

Dies ist die schnellste und häufigste Weise eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, aber nicht ohne Nachteile. Für Ihr Unternehmen werden Quartalsabrechnung benötigt, für die Sie einen Buchhalter engagieren sollten. Das kann kompliziert und teuer werden; Ihr jährlicher Steuerausgleich wird von der Benützungsweise Ihrer Immobilie abhängen. Wenn Sie sie als Ferienhaus benützen wollen und im restlichen Zeitraum vermieten, dann wird die Steuer nicht allzu hoch ausfallen. Sie werden natürlich Körperschaftssteuer bezogen auf den Gewinn, den Ihr Unternehmen erwirtschaftet, zahlen müssen.

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie entscheiden, ob Ihr Unternehmen für die MwSt (Mehrwertsteuer) registriert wird. Wenn Ihre Immobiliennutzung so sein wird, wie oben beschrieben, dann besteht kein Bedarf sich für die MwSt anzumelden, da Sie den Steuerausgleich auf den Kostenaufwand, der während des Kaufs entsteht, wie z.B. Anwaltskosten und Honorar für Immobilienmakler, nicht rückerstattet bekommen werden.

Sie werden in der gleichen Situation sein, wie wenn Sie die Immobilie als Privatperson erworben hätten. Falls Ihre Immobilienpläne ambitiöser sind, insbesondere falls Sie bauen wollen, ist es ratsam sich für die MwSt zu registrieren, weil Ihnen dann die Steuer zurückerstattet wird.

Ein für die MwSt registriertes Tourismusunternehmen in Kroatien verrechnet Ihren Kunden 25% MwSt auf die angebotenen Dienstleistungen, aber nur wenn es die kroatische Währung, Kuna, akzeptiert. Wenn aber ausländische Staatsangehörige in Euro zahlen, muss das Unternehmen keine MwSt verrechnen! Wenn Ihr Unternehmen Tourismusdienstleistungen anbietet, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Gäste aus dem Ausland kommen und sie in Euro bezahlen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, werden Sie die MwSt auf die Differenz zwischen dem anfänglichen Kaufpreis und allen Kosten seit dem Zeitpunkt des Kaufes zahlen müssen. Sie werden den Steuerausgleich vom Käufer bekommen, wenn dieser für die MwSt registriert ist. Um mehr über die Gebühren, die während des Kaufs oder Verkaufs anfallen, zu erfahren, schauen Sie bitte auf unsere Seite „Kaufpreise“.

Die Gründung eines Unternehmens (GmbH) in Kroatien

Die Unternehmungsgründung ist in Kroatien sehr einfach. Sie ist nicht teuer und verläuft ziemlich schnell. (Obwohl die Mehrheit der Kroaten meint, dass ihr Land besonders bürokratisch sei, aber sie ist nicht komplizierter als die anderen EU-Ländern). Das Regeln der Anträge geschieht beim Notar und dauert zwei bis drei Wochen. Der Unternehmensname soll in der kroatischen oder lateinischen Sprache sein. Für den Prozessstart müssen Sie ein Konto in Kuna auf den Unternehmensnamen eröffnen mit einer minimalen Einzahlung von  20 000 Kuna (ungefähr 3 000 Euro). Die Einzahlungsbestätigung wird beim Notar benötigt. Über diese Summe können Sie frei verfügen, nachdem Sie die gewünschte Immobilie gekauft haben, also fällt sie nicht unter die Kosten. Der Notar wird alle Ihre persönlichen Daten aufschreiben (Passnummer, Adresse, usw.) wie auch die Tätigkeiten, die Sie ausüben werden, (es wäre gut, wenn Sie sie im Voraus auswählen würden). Im Gegensatz zu den Vorschriften in den anglosächsischen Ländern, die sehr restriktiv sein können, dürfen Sie hier alle beliebigen Aktivitäten angeben (fachliche Professionen verlangen entsprechende Diplome). Falls Sie als Tätigkeit Tourismus anführen, schließt das ein breites Aktivitätenspektrum ein, ohne dass Sie weitere Details angeben müssen. 

Kaufen als Privatperson oder als ein in Kroatien registriertes Unternehmen?

Diese Entscheidung liegt bei Ihnen. Beide Kaufarten haben ihre Vor- und Nachteile. Der Kauf als Privatperson braucht mehr Zeit, aber nachdem er einmal vollzogen ist, gibt es keine zusätzliche Arbeit mehr. Der Kauf über das Unternehmen ist schneller, aber verlangt gewisse Unterlagen und verursacht einige Kosten nach dem Weiterverkauf, auch wenn Sie nachher die Möglichkeit eines Steuerausgleichs haben, wenn Sie für die MwSt registriert sind.

 

Grundbuchamt und Kataster

 

Grundbuchamt und Kataster

Grundbuchamt

Kurz gesagt bewahren die Grundbuchämter die Daten über die Immobilien und ihre Besitzer auf. Diese Daten sind öffentlich zugänglich. Sie helfen ebenfalls bei der Feststellung der Immobilienbesitzer.

Der Kataster spielt eine andere Rolle als die Grundbuchämter. Er dient als Führer für die Immobilien, die unter seine Jurisdiktion fallen. Er bewahrt ebenfalls die Daten über die Immobilien und die Objekte, welche auf ihnen gebaut wurden, auf. Darunter versteht man die Daten über die Grundstücke inklusive Lage, Aussehen, Umgebung, Klassifikation und Immobilieneigentümer. Diese Daten und insbesondere die Grenzen, die der Kataster festgelegt hat, dienen dem Grundbuchamt als Basis für die Eigentumsdaten. Aus diesem Grund ist der Kataster im Prozess der Eigentumsbestimmung sehr wichtig.

Besitztitel

Der Besitztitel besteht aus 3 Teilen, jeder Teil beinhaltet verschiedene Daten:

Teil A des Besitztitels beinhaltet die Immobilienbeschreibung;

Teil B des Besitztitels beinhaltet Daten über den Immobilienbesitzer;

Teil C des Besitztitels erklärt, ob es auf der Immobilie „Belastungen“ gibt, wie:

1.      Hypotheken

2.      Zusatzinformationen bezüglich „Baugenehmigung“ oder „Nutzungsgenehmigung“.

Die Grundbuchämter halten auch jene Liegenschaften in Evidenz deren Besitzverhältnisse noch nicht geklärt sind. Solche Liegenschaften befinden sich in der Phase der Besitzerbestimmung. Die Nummern der ungelösten Liegenschaften werden in Teil A, B und C des Besitztitels angeführt.

Zweck des Besitztitels

Die Grundbuchämter geben die benötigen Eigentumsentscheidungen heraus:

vor dem Kauf einer anderen Immobilie oder dem Ansuchen des Besitztitels;

beim Erlangen einer Baugenehmigung; und

beim Eigentumsnachweis über die Immobilie im Sinne eines zukünftigen Handelsgeschäftes (es kann nützlich sein, wenn der Eigentümer zusätzliche Geschäfte, welche an die Immobilie gebunden sind, unternehmen will; es handelt sich am häufigsten um eine Hypothek auf die Immobilie, die als Garantie für ein Darlehen dient).

Informationskonflikt

Die zukünftigen Besitzer sollen sich vergewissern, dass die physische Beschreibung der Immobilienparzelle in den Grundbuchämtern und im Kataster identisch sind. Wenn die zwei Beschreibungen nicht übereinstimmen, soll der Käufer eine Bestätigung vom Kataster anfordern, in welchem die Unterschiede geklärt werden, und diese Bestätigung dem Grundbuchamt vorlegen, um die Beschreibung zu aktualisieren. Theoretisch sind die Geodätischen- und Katasterbehörden (staatliche Ämter, die die Stadt- und Landschaftsplanung überwachen und Informationen über die Immobiliennutzung sammeln) dafür verantwortlich, die Grundbuchämter über alle Status-, Beschreibungs- und Nutzungsdifferenzen von Immobilien zu benachrichtigen, um so identische Daten sowohl in den Grundbuchämtern als auch im Kataster zu sichern. In der Praxis jedoch fällt die Benachrichtigungslast an die Grundbuchämter über die Datenänderungen sehr häufig auf die Eigentümer oder andere Personen, die sich für die entsprechende Immobilie interessieren.

Die Daten aus dem Grundbuchamt (angeführt im Besitztitel) stellen das einzige legitime Dokument über den Grundeigentum in Kroatien dar. Die Käufer sollen jedoch vorsichtig sein, wenn sie eine Immobilie kaufen, für die sich die Beschreibung im Grundbuchamt und im Kataster unterscheidet. Falls ein Kauf so einer Immobilie vollzogen wird, ist es für den Käufer von großem Interesse, dass der Übereinstimmungsprozess dieser beiden Beschreibungen in Gang gesetzt wird, um sein Nutzungs- und Eigentumsrecht zu sichern, so dass ein eventuelle Wiederverkauf nicht durch die Nichtübereinstimmung zwei Beschreibungen verhindert wird.


Wohnsitz in Kroatien

 

Eine ausländische Person ist in Kroatien wohnhaft, wenn sie eine feste und dauerhafte Unterkunft für mindestens 183 Tage zur Verfügung hat und wenn aus den Benützungsumständen sichtbar ist, dass die Person diese Unterkunft verwendet und beibehalten wird. Die Aufenthaltsdauer in der Unterkunft ist nicht von Belang, unabhängig davon, ob man die Unterkunft besitzt oder nur mietet. Diese Handhabungsart des Wohnsitzes ist für ausländische Staatsangehörige sehr anziehend, die einen rechtmäßigen Wohnsitz in Kroatien anstreben, ohne dass sie in Kroatien für eine minimale Zeitdauer physisch anwesend sein müssen.

 

Wenn ein ausländischer Staatsangehöriger in Kroatien einen Wohnsitz als Steuerpflichtiger haben will, soll er eine feste und dauerhafte Unterkunft für mindestens 183 Tage zur Verfügung haben. Wenn er in Kroatien als Steuerpflichtiger mit einem festen Wohnsitz gemeldet sein will, muss er mindestens 183 Tage kontinuierlich seinen Geschäften nachgehen, oder mehr als ein Jahr für Tourismuszwecke, Gesundheit oder ähnliche persönliche Bedürfnisse.


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