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Inscription au Registre foncier

 

Pendant l'ère socialiste et avant 1992, l'administration du Registre foncier a été en grande partie négligée et il était presque impossible de trouver une propriété avec « un titre propre ». Les données sont souvent dépassées et contradictoires, ceci à cause d’un mauvais modèle d’organisation et manque de coopération entre les différentes institutions locales et étatiques. Souvent l’un ou l'autre enregistrement est démodé, ceci dû au fait qu'une donnée a été mise à jour dans un registre mais pas dans l'autre, le soin a été laissé aux propriétaires d’enregistrer leur bien auprès des tribunaux ou du registre foncier, ce que ces derniers ne faisaient pas toujours. Voici d'autres facteurs pourquoi les données sont dépassées :

  1. propriétés ont été héritées de génération vers génération sans en enregistrement officiel, principalement afin d’éviter le devoir d’impôt alors excessif en ex-Yougoslavie
  2. Le gouvernement n’a investi peu ou pas du tout de moyens dans l’amélioration de l’état des livres officiels. Cependant, une meilleure administration est en cours actuellement, principalement grâce aux fonds octroyés par la Banque mondiale, le processus ne sera pas terminé avant 2015.
  3. Un nombre important de Croates a immigré après chacune des deux guerres mondiales, ce qui fait qu’un nombre considérable de titres de propriété est au nom des personnes, si elles sont vivantes, vivant un peu partout dans le monde..

Ceci signifie en pratique qu'un acheteur devra engager les services d’un avocat qui fera les démarches nécessaires afin de mettre à jour et au clair le titre de propriété. Selon les circonstances, ce processus peut prendre entre 3 mois et quelques années. Souvent, si les témoins dans le village conviennent qu’aucun des individus stipulés sur le titre n’est vivant ou son lieu de domicile n’est connu, la procédure dure bien plus court. 

Qu’est-ce le titre de propriété propre?  

Un titre propre est celui dont l'historique de propriété est correctement et légalement enregistré. Les propriétés qui ne sont pas propres ne devraient pas faire objet d’un achat par des citoyens étrangers avant que le « nettoyage » soit fait. On doit également faire attention si la propriété a été enregistrée sans aucune contestation. Souvent ce genre de conflits est la raison pourquoi beaucoup de bâtiments sont dans un état négligé alors qu'un appartement individuel dans le bâtiment est en bon état. 

Parfois, le titre propre est mal interprété par des clients étrangers lorsqu’il stipule que tout est en ordre du point de vue légal : les acquéreurs étrangers doivent différencier la légalité de l’appartement même par rapport à la légalité du bâtiment dans lequel cet appartement se trouve (construction sans permis, non respect des critères etc.).

Un immeuble ou appartement, est-il légal?

Maison/appartement/immeuble peut ne pas être légal s'il a été construit après 1968 et sans permis de construire ou si des additions ou adaptations la propriété ont été faites sans autorisation nécessaire.   

Un acquéreur étranger peut acheter une propriété qui n'a pas le permis de construire puisque l’autorisation du Ministère des affaires étrangères (MVP) exige seulement qu'une propriété soit dans une zone de construction.   

Un acheteur étranger peut acheter une propriété qui n'a pas un permis de construire mais on lui recommande d’engager au préalable un architecte qui vérifiera si le bâtiment a été construit selon les codes et règlements en matière de construction ou qui arrangera le bâtiment selon les normes exigées, de sorte à ce que le permis de construire puisse être accordé par la suite.   

La propriété a-t-elle une contestation enregistrée contre elle ?

L'acheteur devrait également s'assurer qu'un titre n'a pas une contestation enregistrée contre lui et qui ne soit pas réglée. 

      

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