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Kurzbeschreibung Kroatischen Immobilien Prozess

 

1. Immobilienmakler
Am Anfang suchen Sie sich eine Immobilie aus, die Ihren Vorstellungen entspricht. In Kroatien sind die Immobilienmakler sehr zuvorkommend, wenn es um die Immobilenbesichtigung geht, aber denken Sie daran, dass sie deswegen nicht immer im Büro sind. Ihre Handynummer werden Sie am häufigsten an der Bürotür vorfinden, und wenn er nicht gerade dort ist, rufen Sie ihn an und verabreden ein Treffen.

2. Bauaufsicht
Eine Bauaufsicht ist in Kroatien nicht üblich, da die meisten Immobilien für den Verkauf erst vor kurzem gebaut wurden. Das hindert Sie jedoch nicht daran, eine Bauaufsicht zu mieten. In jeder Stadt gibt es viele Architekten und Bauingenieure, die für Sie gerne die Bauaufsicht übernehmen.

3. Engagieren Sie einen Anwalt
Es überrascht, dass in Kroatien Immobilien häufig ohne Anwalt gekauft werden. Da aber die Mehrheit der Verkaufsunterlagen in der kroatischen Sprache verfasst sind, ist es zu empfehlen, sich einen Anwalt zu nehmen, der Ihnen helfen wird, alle Unterlagen zu klären. Der bevollmächtigte Anwalt kann ebenfalls die im Grundbuch eingetragene Parzellennummer überprüfen und somit den Kaufvertrag aufsetzten. Es ist sehr wahrscheinlich, dass Sie in jeder größeren Stadt mindestens einen Anwalt finden, der fließend Englisch, Deutsch oder Italienisch spricht. .

4. Zeitraum vor der Vertragsunterzeichnung
In diesem Zeitraum wird von Ihnen eine Anzahlung von 5 bis 10% des Verkaufspreises erwartet, was beide Seiten vertragsmäßig vereinbaren. Es ist üblich, dem Vertrag eine Klausel beizufügen, durch die sich der Verkäufer verpflichtet, den gleichen Betrag zu bezahlen, falls er auf den Verkauf verzichten möchte. Den Vorvertrag setzt der Immobilienmakler auf und nicht der Notar, deswegen wäre jetzt der richtige Zeitpunkt sich einen Anwalt zu nehmen.

5. Genehmigung für den Immobilienkauf ausgestellt vom Außenministerium
Siehe den Absatz „Wer kann in Kroatien eine Immobilie erwerben“.

6. Vertragsbeglaubigung beim Notar
Es ist egal, ob Sie in Kroatien als Privatperson oder als ein in Kroatien registriertes Unternehmen Immobilien kaufen. Das Unterzeichnen des Kaufvertrags erfolgt beim Notar. Wenn es sich beim Käufer um einen Ausländer handelt, ist die Anwesenheit eines Gerichtsdolmetschers Pflicht. Die Notargebühren werden niedrig ausfallen, da er nur die Richtigkeit der Unterschrift bestätigt, die des Gerichtsdolmetschers hingegen können bis zu 60 Euro betragen. .

7. Unterlagenübergabe an das Grundbuchamt
Das Grundbuchamt hält die rechtlichen Eigentumsverhältnisse der Immobilien in Evidenz. Der Immobilienmakler oder Ihr Anwalt wird die Eigentumsänderung im Namen des Käufers beantragen. Detailliertere Informationen über die Grundbuchämter und den Kataster bekommen Sie in der Folge.

8. Grunderwerbssteuer für den Immobilenkauf
Es existiert eine vereinbarte Steuer von 5% des Verkaufswertes der Immobilie, die seitens der Kommission des Finanzamtes festgelegt wurde. Der Wert kann, muss aber nicht mit dem Immobilienpreis, der im Vertrag steht, übereinstimmen. Der Grund für diese Kommission ist der, dass in Kroatien im Vertrag häufig 75% des Preises angegeben wird, der Rest wird bar auf die Hand bezahlt, um die Steuerzahlung zu reduzieren. Wir empfehlen den Auslandskäufern in Kroatien jedoch solche Transaktionsarten zu vermeiden. Die Kommission ist normalerweise sehr ehrlich und wenn Sie den realen Immobilienpreis bezahlt haben, ist es unwahrscheinlich, dass sie den Wert anheben wird. Nachdem Sie den Steuerbescheid erhalten haben, ist der fällige Betrag binnen 30 Tagen zu entrichten.

 

Traditionelle Kaufpraxis

 

Die traditionelle Kaufpraxis sieht vor, dass ein Vorvertrag aufgesetzt wird, dass der Käufer eine Anzahlung von 10% leistet und dann 6-10 Monate auf die Genehmigung des Justizministeriums wartet, bevor er die Immobilie in Besitz nehmen kann. Wenn der Käufer in der Zwischenzeit vom Vertrag zurücktritt, geht die Anzahlung verloren – wenn der Verkäufer den Vertrag bricht, ist er verpflichtet, dem Käufer die Anzahlung zurückzuerstatten und eine zusätzliche Strafe von 10% zu bezahlen.

Auf einem wachsenden Immobilienmarkt mit schnell steigenden Preisen, besteht jedoch ein gewisses Risiko, dass der Verkäufer den schon vereinbarten Preis noch einmal erhöht. Die steigenden Marktpreise machen es für den Verkäufer manchmal überlegenswert, den Vertrag zu brechen, die Anzahlung und die Strafe abzuleisten und dennoch einen Gewinn herauszuholen.

Ber Adria Mare empfehlen wir die Bezahlung im Voraus, um so unseren Kunden zu ermöglichen, dass Sie:

  • die Benützung der Immobilie aufnehmen
  • bevor die Genehmigung erteilt ist die Mieteinnahmen während des Genehmigungsprozesses beziehen
  • mit eventuellen Renovierungsarbeiten anfangen können.
  • beruhigt sein können, dass die Immobilie Ihnen gehört und dass es kein Risiko einer Preiserhöhung mehr gibt. (Bitte beachten Sie, wenn es um einen außerplanmäßigen Immobilienkauf geht, dass die Bezahlung mit einer üblichen Anzahlung von 35% des vereinbarten Verkaufspreises im Voraus, gefolgt von 5 gleichmäßigen Zahlungsraten über einen bestimmten Zeitraum, geregelt werden kann.)

Ihren Vorgaben einen akzeptablen

Preis mit dem Immobilienbesitzer aushandeln und durch eine mündliche Zusage die Immobilie reservieren.

Wir werden die Verträge (den Vorvertrag, wo der volle Betrag noch nicht bezahlt ist) zwischen dem Verkäufer und unseren Kunden aufsetzen.

Wir werden Ihnen helfen, ein Bankkonto zu eröffnen (per Internet-Banking

Der Vertrag wird dann in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet und ausgetauscht

Wenn der Käufer jedoch nicht anwesend ist, kann der Vertrag ebenfalls in seinem Heimatland unterzeichnet werden.

Die Unterlagen werden an das lokale Grundbuchamt weitergeleitet.

Der Genehmigungsantrag für den Kauf wird seitens von Adria Mare vorbereitet und an das Justizministerium weitergeleitet. Dies schließt Folgendes ein:

  • Unsere Rechtsanwälte werden bevollmächtigt, den Genehmigungsprozess schneller voranzutreiben. Einen Nachweis über die Staatsbürgerschaft und die Identität des Käufers.
  • Der Verkaufsvertrag wird skizziert. Die Unterlagen des Grundbuch- und Katasteramtes werden überprüft.
  • Einen schriftlichen Antrag, unterzeichnet vom Antragsteller.
  • Nach dem die Genehmigung erteilt ist, werden unsere Rechtsanwälte den Verkauf binnen 30 Tagen beim Finanzamt melden.
  • Nach dem Erhalten des Steuerbescheids vom Finanzamt, soll der Klient binnen 15 Tagen diesen Steuerbetrag entrichten, bevor eine Strafe fällig wird.

Der gesamte Verkaufsprozess kann sieben (7) Tage bis zu einem (1) Monat in Anspruch nehmen, abhängig vom Wohnort des Klienten und den geregelten Papieren. Das Warten auf den Genehmigungsbescheid seitens des Justizministerium in Zagreb kann hingegen zwischen 6-12 Monate in Anspruch nehmen. Die Wartezeit auf die Genehmigung hindert den Klienten jedoch nicht daran einzuziehen, mit der internen Renovierung anzufangen oder die Immobilie zu vermieten.

Kaufweg über ein Unternehmen

Der Immobilienkauf in Kroatien über ein Unternehmen kann einige Vorteile bringen. Diese Vorteile sollen mit den anfänglichen und laufenden Instandhaltungskosten des neuen Unternehmens verglichen werden.

Wir arbeiten mit Experten der Immobilienanwaltschaft zusammen, die die Bedürfnisse und Erwartungen unserer Klientel von Fall zur Fall analysieren, um Sie dann zu beraten, wie Sie am besten Ihre Ziele erreichen.

Unsere Rechtsanwälte sind erfahren bei der Gründung eines Unternehmens für Personen, die in Kroatien über diesen Weg eine Immobilie kaufen wollen. Abgesehen vom Antrag für die Genehmigung, eine Immobilie zu besitzen, und der darauf folgenden Wartezeit, müssen alle oben genannten Schritte durchgeführt werden. Wir können sofort den Gründungsprozess für eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) initiieren – das nimmt normalerweise 2-3 Wochen in Anspruch. Während dieser Zeit schaut sich unser Klient Immobilien an und bis die nächsten Schritte anstehen, wurde die Gesellschaft gegründet. Aus dieser Sicht kann die Schließung und der Austausch des Vertrags innerhalb von 7 Tagen bis zu einem (1) Monat vollzogen werden, abhängig vom Wohnsitz des Klienten und den damit verbundenen Behördenwege. 

Die Vorteile eines Kaufs über eine Unternehmen sind folgende:

  • Die Genehmigung seitens des Außenministeriums wird nicht benötigt und Sie haben volles Eigentumsrecht an der Immobilie, sobald die letzte Rate der Bezahlung geleistet ist
  • Wenn Sie vorhaben, Ihre Immobilie binnen der ersten drei Jahre zu verkaufen, wird der durch den Verkauf realisierte Gewinn nicht unter die Kapitalertragssteuer (35%) fallen. Die Gesellschaftssteuer, die zur Zeit 20% beträgt, ist jedoch zu zahlen. Im kroatischen Steuergesetz gibt es Abschreibungsmöglichkeiten für die Beträge, die in die Immobilie investiert wurden, sowie auch für die Wertminderung der Gebäude. Unsere Anwälte beraten unsere Kunden in dieser Angelegenheit von Einzelfall zu Einzerfall.
  • Wenn die Immobilien, die über ein Unternehmen erworben wurden, verkauft werden, gibt es zusätzliche Steuererleichterungen für den Verkäufer, welche jedoch an das Baujahr der Immobilien gebunden sind.
  • Der Verkauf eines kroatischen Unternehmens, das Immobilien besitzt, ist für einen ausländischen Investor die steuerlich effizienteste Ausstiegsstrategie.

Wie hoch sind die Kosten?

Hier finden Sie die Kostendie mit einem Immobilienkauf in Kroatien in Kroatien verbunden sind:

  • Für den Kauf einer Immobilie, die vor dem 31. Dezember 1997 gebaut wurde, beträgt die Grunderwerbssteuer auf den vertraglich festgelegten Wert 5%.
  • Für den Kauf einer Immobilie, die nach dem 31. Dezember 1997 von einem auf MwSt registrierten Bauunternehmen oder einem selbständigen Bauherrn gebaut wurde, beträgt die MwSt 22% auf die Baukosten. (Normalerweise ist das schon in den Verkaufspreis eingerechnet, plus 5% Grunderwerbssteuer auf den festgelegten Wert der zu verkaufenden Immobilie
  • Für den Kauf einer Immobilie, die nach dem 31. Dezember 1997 von einer Privatperson gebaut wurde, ist die Grunderwerbssteuer von 5% auf den vertraglich festgelegten Wert fällig. (Angenommen dass keine Sanierungen (Ausbau usw.) an der Immobilie durchgeführt worden sind, die sich auf die Mehrwertsteuer niederschlugen.) Die Grunderwerbssteuer wird an Hand des Marktwertes der Immobilie vom zuständigen Finanzamt bemessen.

Begutachtung und Besitztitel

In Kroatien ist es nicht üblich, eine Begutachtung in Auftrag zu geben. Wir können jedoch, falls erwünscht, für Sie diese Leistung gerne organisieren.

Besitztitel

Der wichtigste Aspekt des Immobilienkaufs in Kroatien ist, dass der rechtmäßige Besitztitel der Immobilie festgestellt wird. Mit anderen Worten, dass der Verkäufer eine rechtmäßige Befugnis für den Immobilienverkauf hat und dass keine Klagen bezüglich der Immobilie vor Gericht anstehen.

Über die Jahre hat es die Immobilienverwaltungsbehörde versäumt, eine effektive Methode des Eigentumsnachweises von Grundstücken und/oder Gebäuden einzuführen. Der Grund dafür ist, dass in der Vergangenheit Immobilien ohne ordnungsgemäße amtliche Eintragung gekauft und verkauft wurden, manchmal um Steuerzahlungen zu vermeiden. Im Gegensatz dazu wurde während des Kommunismus ein beträchtlicher Anteil des Grundbesitzes und der Immobilien von wohlhabenden Familien konfisziert und dann in kleinere Parzellen aufgeteilt und an Bedürftige weitergegeben. Diese ursprünglichen Besitzer können jetzt ihr Recht auf dieses Eigentum beantragen. Viele Immobilien in ländlichen Gebieten wurden von allen Geschwistern zu gleichen Anteilen geerbt. Diese Verteilung wurde jedoch nicht als solche in das Grundbuchamt eingetragen. In diesem Fall ist kein Geschwisterteil berechtigt, alleine die Immobilie zu verkaufen.

Die Notwendigkeit, ein aktualisiertes und effektives System für die Grundbuchämter zu haben, ist auch von der kroatischen Regierung und der Europäischen Union erkannt worden. Im Juni 2003 hat die Weltbank nach Intervention der Europäischen Kommission Kroatien Sondersubventionen, das CARDS 2002 Programm, zuerkannt. Die Subventionen sind für die Verwaltung der Reorganisation der Grundbuchämter bestimmt, um so einen effizienten Immobilienmarkt zu schaffen – was eine entscheidende Voraussetzung für Wirtschaftswachstum und sozialen Wohlstand ist.

Für uns ist es vorrangig, dass alle Immobilien, die wir unseren Klienten anbieten, einen rechtmäßigen Besitztitel haben, um so sicher zu sein, dass die Immobilie, für die Sie sich entschieden haben, schnell in Ihr Eigentum übergehen kann.

Kroatien hat mit den meisten europäischen Ländern ein Doppelbesteuerungs-abkommen unterzeichnet.

Es gibt keine Einschränkungen, Geld aus Kroatien in das Heimatland zu transferieren.

Wer kann in Kroatien Immobilien erwerben?

 

Es hängt davon ab, ob Sie die Immobilie als Privatperson oder als Unternehmen kaufen.

Der Kauf als Privatperson

Normalerweise kann ein ausländischer Staatsangehöriger in Kroatien Immobilien kaufen, wenn die Reziprozitätsbedingung erfüllt ist. Die Reziprozitätsbedingung ist dann erfüllt, wenn auch kroatische Staatsbürger im Herkunftsland des ausländischen Käufers legal Immobilien erwerben und besitzen können. Es wird notwendig sein zu überprüfen, ob Ihr Land so ein Reziprozitätsabkommen mit Kroatien abgeschlossen hat – z.B. USA und EU-Länder. Der Reziprozitätsnachweis wird vom kroatischen Außenministerium in Form einer Beglaubigung ausgestellt. Deswegen kann der ganze Prozess einige Monate dauern.

Die erste Phase des Immobilienkaufs schließt das Unterzeichnen des Kaufvorvertrags und die Anzahlung von 5 bis 10% des Verkaufspreises ein. Dieser Teil kann vor oder nach Erhalt der Reziprozitätsbestätigung vom Außenministerium erledigt werden. Wenn der Vorvertrag vor der Ausstellung der Bestätigung unterzeichnet wird, das Ministerium jedoch aus irgendeinem Grund einen negativen Bescheid erlässt, werden Sie viel Zeit verlieren. Wenn Sie andererseits vor dem Unterzeichen des Vorvertrags auf die Bestätigung warten, könnten Sie die Immobilie verlieren, falls Ihnen in der Zwischenzeit ein anderer Käufer zuvorkommt. Wenn Ihnen diese Prozedur komplex erscheint, gibt es eine schnellere Alternative, nämlich Sie kaufen eine Immobilie als ein in Kroatien registriertes Unternehmen.

Der Immobilienkauf als ein in Kroatien registriertes Unternehmen

Das Erlangen der Reziprozitätsbestätigung seitens des kroatischen Außenministeriums für ausländische Staatsangehörige, die eine Immobilie in Kroatien kaufen wollen, kann durch die Registrierung eines Unternehmens bzw. einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) auf den Namen des ausländischen Staatsangehörigen vermieden werden.

Der ausländische Staatsangehörige kann der einzige Besitzer des kroatischen Unternehmens sein. Wenn ein Investor ein Unternehmen in Kroatien gründet, kann das Unternehmen im Vertrag als Käufer der Immobilie angeführt werden. In diesem Fall ist eine Bestätigung des Außenministeriums nicht nötig.

Dies ist die schnellste und häufigste Weise eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, aber nicht ohne Nachteile. Für Ihr Unternehmen werden Quartalsabrechnung benötigt, für die Sie einen Buchhalter engagieren sollten. Das kann kompliziert und teuer werden; Ihr jährlicher Steuerausgleich wird von der Benützungsweise Ihrer Immobilie abhängen. Wenn Sie sie als Ferienhaus benützen wollen und im restlichen Zeitraum vermieten, dann wird die Steuer nicht allzu hoch ausfallen. Sie werden natürlich Körperschaftssteuer bezogen auf den Gewinn, den Ihr Unternehmen erwirtschaftet, zahlen müssen.

Vor dem Immobilienkauf sollten Sie entscheiden, ob Ihr Unternehmen für die MwSt (Mehrwertsteuer) registriert wird. Wenn Ihre Immobiliennutzung so sein wird, wie oben beschrieben, dann besteht kein Bedarf sich für die MwSt anzumelden, da Sie den Steuerausgleich auf den Kostenaufwand, der während des Kaufs entsteht, wie z.B. Anwaltskosten und Honorar für Immobilienmakler, nicht rückerstattet bekommen werden.

Sie werden in der gleichen Situation sein, wie wenn Sie die Immobilie als Privatperson erworben hätten. Falls Ihre Immobilienpläne ambitiöser sind, insbesondere falls Sie bauen wollen, ist es ratsam sich für die MwSt zu registrieren, weil Ihnen dann die Steuer zurückerstattet wird.

Ein für die MwSt registriertes Tourismusunternehmen in Kroatien verrechnet Ihren Kunden 25% MwSt auf die angebotenen Dienstleistungen, aber nur wenn es die kroatische Währung, Kuna, akzeptiert. Wenn aber ausländische Staatsangehörige in Euro zahlen, muss das Unternehmen keine MwSt verrechnen! Wenn Ihr Unternehmen Tourismusdienstleistungen anbietet, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Gäste aus dem Ausland kommen und sie in Euro bezahlen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, werden Sie die MwSt auf die Differenz zwischen dem anfänglichen Kaufpreis und allen Kosten seit dem Zeitpunkt des Kaufes zahlen müssen. Sie werden den Steuerausgleich vom Käufer bekommen, wenn dieser für die MwSt registriert ist. Um mehr über die Gebühren, die während des Kaufs oder Verkaufs anfallen, zu erfahren, schauen Sie bitte auf unsere Seite „Kaufpreise“.

Die Gründung eines Unternehmens (GmbH) in Kroatien

Die Unternehmungsgründung ist in Kroatien sehr einfach. Sie ist nicht teuer und verläuft ziemlich schnell. (Obwohl die Mehrheit der Kroaten meint, dass ihr Land besonders bürokratisch sei, aber sie ist nicht komplizierter als die anderen EU-Ländern). Das Regeln der Anträge geschieht beim Notar und dauert zwei bis drei Wochen. Der Unternehmensname soll in der kroatischen oder lateinischen Sprache sein. Für den Prozessstart müssen Sie ein Konto in Kuna auf den Unternehmensnamen eröffnen mit einer minimalen Einzahlung von  20 000 Kuna (ungefähr 3 000 Euro). Die Einzahlungsbestätigung wird beim Notar benötigt. Über diese Summe können Sie frei verfügen, nachdem Sie die gewünschte Immobilie gekauft haben, also fällt sie nicht unter die Kosten. Der Notar wird alle Ihre persönlichen Daten aufschreiben (Passnummer, Adresse, usw.) wie auch die Tätigkeiten, die Sie ausüben werden, (es wäre gut, wenn Sie sie im Voraus auswählen würden). Im Gegensatz zu den Vorschriften in den anglosächsischen Ländern, die sehr restriktiv sein können, dürfen Sie hier alle beliebigen Aktivitäten angeben (fachliche Professionen verlangen entsprechende Diplome). Falls Sie als Tätigkeit Tourismus anführen, schließt das ein breites Aktivitätenspektrum ein, ohne dass Sie weitere Details angeben müssen. 

Kaufen als Privatperson oder als ein in Kroatien registriertes Unternehmen?

Diese Entscheidung liegt bei Ihnen. Beide Kaufarten haben ihre Vor- und Nachteile. Der Kauf als Privatperson braucht mehr Zeit, aber nachdem er einmal vollzogen ist, gibt es keine zusätzliche Arbeit mehr. Der Kauf über das Unternehmen ist schneller, aber verlangt gewisse Unterlagen und verursacht einige Kosten nach dem Weiterverkauf, auch wenn Sie nachher die Möglichkeit eines Steuerausgleichs haben, wenn Sie für die MwSt registriert sind.

 

Grundbuchamt und Kataster

 

Grundbuchamt und Kataster

Grundbuchamt

Kurz gesagt bewahren die Grundbuchämter die Daten über die Immobilien und ihre Besitzer auf. Diese Daten sind öffentlich zugänglich. Sie helfen ebenfalls bei der Feststellung der Immobilienbesitzer.

Der Kataster spielt eine andere Rolle als die Grundbuchämter. Er dient als Führer für die Immobilien, die unter seine Jurisdiktion fallen. Er bewahrt ebenfalls die Daten über die Immobilien und die Objekte, welche auf ihnen gebaut wurden, auf. Darunter versteht man die Daten über die Grundstücke inklusive Lage, Aussehen, Umgebung, Klassifikation und Immobilieneigentümer. Diese Daten und insbesondere die Grenzen, die der Kataster festgelegt hat, dienen dem Grundbuchamt als Basis für die Eigentumsdaten. Aus diesem Grund ist der Kataster im Prozess der Eigentumsbestimmung sehr wichtig.

Besitztitel

Der Besitztitel besteht aus 3 Teilen, jeder Teil beinhaltet verschiedene Daten:

Teil A des Besitztitels beinhaltet die Immobilienbeschreibung;

Teil B des Besitztitels beinhaltet Daten über den Immobilienbesitzer;

Teil C des Besitztitels erklärt, ob es auf der Immobilie „Belastungen“ gibt, wie:

1.      Hypotheken

2.      Zusatzinformationen bezüglich „Baugenehmigung“ oder „Nutzungsgenehmigung“.

Die Grundbuchämter halten auch jene Liegenschaften in Evidenz deren Besitzverhältnisse noch nicht geklärt sind. Solche Liegenschaften befinden sich in der Phase der Besitzerbestimmung. Die Nummern der ungelösten Liegenschaften werden in Teil A, B und C des Besitztitels angeführt.

Zweck des Besitztitels

Die Grundbuchämter geben die benötigen Eigentumsentscheidungen heraus:

vor dem Kauf einer anderen Immobilie oder dem Ansuchen des Besitztitels;

beim Erlangen einer Baugenehmigung; und

beim Eigentumsnachweis über die Immobilie im Sinne eines zukünftigen Handelsgeschäftes (es kann nützlich sein, wenn der Eigentümer zusätzliche Geschäfte, welche an die Immobilie gebunden sind, unternehmen will; es handelt sich am häufigsten um eine Hypothek auf die Immobilie, die als Garantie für ein Darlehen dient).

Informationskonflikt

Die zukünftigen Besitzer sollen sich vergewissern, dass die physische Beschreibung der Immobilienparzelle in den Grundbuchämtern und im Kataster identisch sind. Wenn die zwei Beschreibungen nicht übereinstimmen, soll der Käufer eine Bestätigung vom Kataster anfordern, in welchem die Unterschiede geklärt werden, und diese Bestätigung dem Grundbuchamt vorlegen, um die Beschreibung zu aktualisieren. Theoretisch sind die Geodätischen- und Katasterbehörden (staatliche Ämter, die die Stadt- und Landschaftsplanung überwachen und Informationen über die Immobiliennutzung sammeln) dafür verantwortlich, die Grundbuchämter über alle Status-, Beschreibungs- und Nutzungsdifferenzen von Immobilien zu benachrichtigen, um so identische Daten sowohl in den Grundbuchämtern als auch im Kataster zu sichern. In der Praxis jedoch fällt die Benachrichtigungslast an die Grundbuchämter über die Datenänderungen sehr häufig auf die Eigentümer oder andere Personen, die sich für die entsprechende Immobilie interessieren.

Die Daten aus dem Grundbuchamt (angeführt im Besitztitel) stellen das einzige legitime Dokument über den Grundeigentum in Kroatien dar. Die Käufer sollen jedoch vorsichtig sein, wenn sie eine Immobilie kaufen, für die sich die Beschreibung im Grundbuchamt und im Kataster unterscheidet. Falls ein Kauf so einer Immobilie vollzogen wird, ist es für den Käufer von großem Interesse, dass der Übereinstimmungsprozess dieser beiden Beschreibungen in Gang gesetzt wird, um sein Nutzungs- und Eigentumsrecht zu sichern, so dass ein eventuelle Wiederverkauf nicht durch die Nichtübereinstimmung zwei Beschreibungen verhindert wird.


Dementi

 

Dieser Führer wollte in Kürze die Haupteigenschaften der kroatischen Gesetzgebung erläutern, wie man in Kroatien Immobilien kauft und wie man den Eigentum von Immobilien registriert. Dieser Führer ist keine Instruktionsbroschüre, wie man in Kroatien Immobilien kaufen kann. Vor dem Kauf oder Verkauf ist es wichtig, professionellen Rat einzuholen. Wir können nicht die Verantwortung oder die Verpflichtungen für die vollzogenen Handlungen gemäß den hier gegebenen allgemeinen Anweisungen übernehmen. Bitte berücksichtigen Sie, dass sich die Gesetzte in Kroatien oft ändern. Je länger der zeitliche Abstand seit der Bekanntgabe dieses Schreibens ist, desto größer ist die Möglichkeit einer Gesetzesänderung, die die Richtigkeit dieser Informationen beeinflussen kann. Dieses Schreiben beruft sich auf die Gesetze, die am 31. März 2002 in Kraft waren. Das Originaldokument, aus dem der Großteil der Informationen stammt, hat KPMG aus Zagreb herausgegeben und kann vollständig angesehen werden, wenn sie hier klicken.


Wohnsitz in Kroatien

 

Eine ausländische Person ist in Kroatien wohnhaft, wenn sie eine feste und dauerhafte Unterkunft für mindestens 183 Tage zur Verfügung hat und wenn aus den Benützungsumständen sichtbar ist, dass die Person diese Unterkunft verwendet und beibehalten wird. Die Aufenthaltsdauer in der Unterkunft ist nicht von Belang, unabhängig davon, ob man die Unterkunft besitzt oder nur mietet. Diese Handhabungsart des Wohnsitzes ist für ausländische Staatsangehörige sehr anziehend, die einen rechtmäßigen Wohnsitz in Kroatien anstreben, ohne dass sie in Kroatien für eine minimale Zeitdauer physisch anwesend sein müssen.

 

Wenn ein ausländischer Staatsangehöriger in Kroatien einen Wohnsitz als Steuerpflichtiger haben will, soll er eine feste und dauerhafte Unterkunft für mindestens 183 Tage zur Verfügung haben. Wenn er in Kroatien als Steuerpflichtiger mit einem festen Wohnsitz gemeldet sein will, muss er mindestens 183 Tage kontinuierlich seinen Geschäften nachgehen, oder mehr als ein Jahr für Tourismuszwecke, Gesundheit oder ähnliche persönliche Bedürfnisse.


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