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Brève description du processus de propriété Croate

 

1. L'agent immobilier
Au commencement, veuillez trouver l’agent immobilier qui correspond à vos critères. Les agents immobiliers croates sont très flexibles et disponibles quand il s’agit des visites de propriétés, mais retenez que pour cette raison, ils ne sont pas toujours présents dans leur bureau. Vous trouverez leurs numéros de téléphones portables habituellement exposés sur la porte de leur bureau - de ce fait, essayez de conclure un rendezvous.

2. L’inspection de la construction
Dans toute ville, vous trouverez nombre d'architectes ou d’ingénieurs de la construction que vous pourrez engager et qui feront le suivi de la construction pour vous.

3. Engagez un avocat
C’est un fait surprenant d’apprendre que la plupart de l’immobilier en Croatie est vendu sans l’intermédiation d’un avocat. Cependant, comme tous les documents relatifs à l’acte de vente sont en croate, il est recommandé d'avoir un avocat qui vous aiderait dans toutes ces démarches. Ce dernier pourra avec votre procuration vérifier dans le Registre foncier le numéro da la parcelle et préparer le contrat de vente pour vous. Vous n’aurez pas grande difficulté pour trouver dans toute ville un avocat parlant couramment l’anglais, l’allemand ou bien l’italien.

4. Période préliminaire à la signature du contrat
À ce stade, on attend de vous à ce que vous fassiez un dépôt de 5-10% du prix de la vente, ce que contractuellement confirmeraient les deux parties. Il est habituel de rajouter une annexe au contrat obligeant le vendeur à payer le même montant dans le cas où il renoncerait ultérieurement à la vente. C’est à votre agent immobilier de préparer le pré- contrat et non pas au notaire : de ce fait, ce n’est qu’à partir de ce moment-là qu’il est fortement conseillé d’engager les services d’un avocat.

5. L’autorisation d'achat du Ministère croate ses affaires étrangères
Veuillez vous référer à la partie « Qui peut acheter l’immobilier en Croatie ».

6. Certification des contrats par un notaire public
Peu importe que vous achetiez la propriété en tant que particulier ou entreprise avec siège en Croatie, la signature du contrat de vente se fait chez le notaire. Si vous êtes un acheteur étranger, la présence d'un traducteur officiel est obligatoire. Les honoraires du notaire sont très bas puisque ce dernier certifie seulement les signatures ; les honoraires du traducteur étant habituellement aux alentours de € 60.

7. La Soumission de la documentation du bien immobilier au Registre foncier
Le Registre foncier s’occupe de tenir à jour le titre de propriété juridique de l’immobilier ainsi que d’autres droits relatifs aux biens en question. L'agent immobilier ou votre avocat fera la demande d’enregistrement de la propriété au nom de l'acheteur. Voir s.v.p. ci-dessous pour plus de détails sur le rôle du Registre foncier et du Service du cadastre.

8. Paiement de l'impôt relatif à l'achat de l’immobilier
L’autorité fiscale a déterminé un taux d’imposition de 5% sur la valeur du bien vendu. Cette valeur peut être, mais n’est pas forcément égale au montant total de la transaction figurant sur le contrat. Ceci parce que il n’était pas rare qu’en Croatie on n’affiche que 75% du prix du bien sur le contrat, le reste étant réglé en liquide afin d’éviter le paiement de l’impôt. Nous recommandons vivement à notre clientèle étrangère de ne pas participer à ce genre de transactions. L’organe fiscal est dans la grande majorité des cas très honnête : si vous avez payé le prix réel pour l’immobilier en question, il est très peu probable que l’autorité en augmente le prix. Une fois que l’autorité fiscale vous a présenté sa décision, vous avez 30 jours pour vous acquitter de l’impôt dû.

 

La pratique habituelle d’achat

 

La pratique habituelle suppose la signature du précontrat, le dépôt d’une avance de 10% sur le prix conclu et l’attente de l’approbation du Dipartimento di Giustizia qui peut prendre entre 6 et 12 mois. Si dans l’intérim l’acheteur se retirait, il perdrait ces 10%. Aussi, si le vendeur de son côté renonçait à la vente, il serait contraint de restituer l’avance de 10% et de payer le même montant à l’acheteur en guise d’excuses.

Sur un marché en pleine expansion où les prix ne cessent de grimper, le risque que le prix du bien augmente avant la signature du contrat est bien réel. Pour cette raison, parfois il est bénéfique au vendeur de renoncer à la vente en restituant l’avance reçue et en payant les pénalités.

Chez Adria Mare, nous conseillons à notre clientèle de payer le montant total de la transaction si à l’avance il existe la possibilité de :

  • Prise de l’immobilier sans l’attente de l’autorisation du Justizministerium du bien pendant la période d’attente
  • Commencement de la rénovation interne (au cours de la même période)
  • Confirmation définitive que l’immobilier est vendu sans risque intermédiaire de croissance du prix

Achat en tant que personne physique

Sur votre demande, l'agence Adria Mare négocie le prix convenable avec le vendeur et réserve la propriété par voie orale.

Nous préparons les contrats (le précontrat où le prix de vente ne figure pas en totalité) entre le vendeur et vous en tant qu’acheteur. 

Nous vous aiderons également à ouvrir un compte bancaire local (avec l’option e-banking incluse).

Le contrat sera signé et échangé en présence d'un notaire public.

Cependant, si l'acheteur n'est pas physiquement présent, le contrat peut être signé dans son pays d'origine.

Les documents seront soumis au bureau local du Registre foncier.

Adria Mare rédige et envoie la demande d’autorisation d'achat au Dipartimento di Giustizia. Ceci inclut:

  • Avec l'aide de l'avocat, le suivi de la demande d’achat ainsi que la preuve de l’identité et de la citoyenneté de l’acheteur
  • La conclusion du contrat où sont brièvement décrites les conditions de vente avec la soumission des documents venant du Registre foncier et du Service du cadastre
  • La soumission de l’accord par le demandeur
  • A la réception de l’autorisation, notre avocat signale l’acte de vente dans les 30 jours à l’autorité fiscale compétente
  • À la réception du solde à payer de la part de l’autorité fiscale, le client a 15 jours pour s’acquitter de la somme due, faute de quoi des amendes seront formulées.

Le processus d’achat d’un bien immobilier dure entre 7 jours et un mois, ceci dépendant du lieu où l’acheteur se trouve lors de la signature de la documentation. Or, le délai d’attente pour l'approbation du Dipartimento di Giustizia se situe entre 6 et 12 mois. Cependant, vous avez la possibilité entre-temps de prendre possession des lieux, de commencer la rénovation ou l’innovation ou de louer les locaux.

Achat en tant que personne morale

L’achat d’un bien immobilier en tant que personne morale a ses avantages qui compensent les frais initiaux et courants de la création d’une entreprise.

Nous travaillons avec un avocat expert en immobilier en Croatie qui prend en compte toutes les attentes et espérances du client, et qui en fonction de chaque cas spécifique, conseille le client.

Il est très expérimenté quant à la création de sociétés pour les clients qui désirent de cette manière acquérir une propriété. Mis à part que vous seriez contraint de demander au Ministère des affaires étrangères l’attestation sur la possibilité d’achat, la procédure est exactement identique que celle décrite précédemment. La procédure de création d’entreprise peut commencer dans l’immédiat et dure entre 2 et 3 semaines. Le plus souvent, durant cette période, notre client se lance à la recherche du bien immobilier désiré et effectue les visites, et approximativement, en même temps que son choix se fasse, la création de l’entreprise est terminée. En fonction de cela, la conclusion et la signature du contrat peuvent durer entre 7 jours et un mois, dépendent de l’endroit où le client se trouve. 

Les avantages d’achat en tant que personne morale sont les suivants :

  • L'approbation par le Ministère des affaires étrangères n'est pas nécessaire et vous avez les pleins droits sur la propriété dès que le paiement final est effectué
  • Si vous projetez de vendre votre propriété dans les trois années qui suivent l’achat, l’impôt sur le revenu ne serait pas de 35% usuels mais de 20%, sur le bénéfice éventuel réalisé de l’entreprise. Il existe dans la loi fiscale croate des dispositions concernant la commission pour les montants investis dans l’immobilier et aussi dans le cas d’une dépréciation éventuelle du bien. Notre avocat conseille notre clientèle à ce sujet, cas par cas
  • Si ultérieurement vous vendez la propriété en tant que personne morale, vous percevrez des avantages fiscaux comme vendeur, et ceci en fonction de l’année de construction du bien
  • La vente d'une compagnie croate qui possède des biens immobiliers peut être une stratégie très efficace pour un investisseur étranger.

Prix d’achat de l’immobilier?

Voici les coûts liés à l'achat d'une propriété en Croatie :

  • A l’achat d'une propriété construite avant le 31.décembre 1997, un impôt sur le transfert de propriété du bien immobilier de 5% sur la valeur indiquée dans le contrat est perçu
  • A l’achat d'une propriété construite après le 31.décembre 1997 (par un constructeur institutionnel ou privé, soumis à la TVA) – la TVA représente 22% sur le coût de construction du bien immobilier (habituellement, le vendeur inclut ce coût dans le prix de vente), en plus des 5% que représente l'impôt sur le transfert des immobiliers calculé sur la valeur du terrain de la vente
  • A l’achat, en tant que personne physique, d'une propriété construite après le 31.décembre 1997, l’impôt sur le transfert du bien immobilier est de 5% sur le prix indiqué dans le contrat (sous condition qu’aucune rénovation ou adaptation n'ont été pratiqués sur le bâtiment entre-temps, ce qui entraînerait l’inclusion de la TVA.). L’impôt sur le transfert du titre de propriété d’un bien immobilier a été déterminé par les autorités fiscales en fonction des prix variant sur le marché.

L’inspection et le titre de propriété

A votre demande, nous pourrons vous venir en aide si vous désirez une inspection professionnelle de votre propriété.

Le titre de propriété « propre »

Nous considérons que l’aspect le plus important lors de l’achat de l’immobilier est la détermination que ledit possède tous les papiers en ordre, à savoir que le vendeur possède la base légale pour vendre l’immobilier et qu’aucune action en justice n’est en cours contre lui relevant au bien en question.

Au cours des années, le système d'administration de propriété a manqué de méthode efficace pour déterminer le titre de propriété réel sur un bien immobilier. Cela étant dû au fait que dans le passé, nombre de propriétés ont été achetées/vendues sans enregistrement légal et documentation appropriés pour éviter le paiement de l’impôt. Sous le régime communiste, d’importantes propriétés et biens immobiliers ont été confisqués aux familles riches, parfois subdivisés et donnés à ceux dans le besoin. Aujourd’hui, les propriétaires réels ont le droit de réclamation et de restitution. Aussi, nombre de propriétés des zones rurales ont été héritées par tous les enfants de mêmes parents à part égale, mais ceci n’étant jamais documenté. De ce fait, aucun héritier ne peut vendre le bien sans le consentement de l’ensemble.

Le gouvernement croate et la Commission européenne ont reconnu la nécessité de modernisation du système du Registre foncier. La banque mondiale, dans le cadre du programme de la Commission européenne « CARDS 2002 », a attribué à la Croatie en juin 2003 des subventions spéciales qui seront utilisées aussi bien dans le cadre de la modernisation du Registre foncier et du Service du cadastre que dans le développement d’un marché efficace de l’immobilier, sous-condition absolument nécessaire au développement économique et à la justice sociale.

Tous les biens que nous proposons ont été examinés et leurs titres de propriété vérifiés, ce qui fait que lorsque vous vous décidez de l’achat, le processus est rapide, sûr et vous recevrez les clefs en mains avant même que vous l’espériez.

La Croatie a signé des traités afin d'éviter la double imposition avec la plupart des pays européens y compris le Royaume Uni et l'Irlande.

Nous conseillons également à notre clientèle de trouver un conseil fiscal indépendant dans leur pays d’origine concernant l’achat de l’immobilier en tant que personne morale ainsi qu’un conseil sur le statut du bien immobilier afin de pouvoir bénéficier d’un allègement fiscal éventuel sur l’activité future de l’entreprise.

Il n'y a aucune restriction lors du rapatriement du capital de la Croatie.

 

Qui peut acheter l’immobilier en Croatie?

 

Cela dépend du fait si vous achetez la propriété en tant que personne physique ou morale.

Achat en tant que personne physique

En général, les résidents étrangers peuvent acheter et posséder de l’immobilier en Croatie si la condition de la réciprocité est satisfaite. Celle-ci est satisfaite si les citoyens croates peuvent légalement acheter et posséder de l’immobilier dans le pays d'origine du requérant étranger qui désire acheter un bien immobilier en Croatie. Il vous faudra vérifier si votre pays a conclu cet accord de réciprocité - par exemple, les Etats-Unis, lpays de l'UE. La preuve de la réciprocité doit être soumise au Registre foncier lorsque l’individu étranger fait la demande d’enregistrement du bien immobilier en Croatie. De ce fait, la procédure entière pourrait prendre un certain nombre de mois.

La première étape de l'achat consiste en la signature du précontrat de vente, ce qui implique le paiement d’une avance de 5-10% du prix de la vente. Ceci peut être fait avant ou après l'obtention de la confirmation de la réciprocité du MAE. Si ledit précontrat est signé avant cette confirmation, et si li MAE, pour une raison ou une autre, formule un refus, vous aurez gaspillé beaucoup de temps. D'autre part, si vous attendez la confirmation avant la signature, vous risquez de perdre la possibilité d'achat du fait qu’un autre acheteur s’est présenté entre-temps.

Si ce processus vous semble trop long, l’alternative beaucoup plus rapide serait d'acheter la propriété en tant que société avec siège en Croatie.

L’achat en tant que société avec siège en Croatie

La demande d’obtention de la confirmation de la réciprocité auprès du Ministère croate des affaires étrangères pour un acheteur étranger peut être évitée par l’enregistrement de l’entreprise ou société au nom du citoyen étranger. Ce dernier peut être l’unique actionnaire ou propriétaire de la société. Lorsque l’investisseur crée une société en Croatie, celle-ci peut participer en tant que partie formelle à l’élaboration et signature du contrat. Ainsi, aucune autorisation du Ministère croate des affaires étrangères ne sera exigée.

Il s’agit de la manière la plus rapide et la plus répandue d’achat de biens immobiliers en Croatie, mais suppose d’autres obligations de gestion d’entreprise. Vous devrez présenter des comptes trimestriels et pour cela vous serez amené à engager les services d’un comptable. Cela peut être compliqué et cher ; votre allègement fiscal dépendra de la fonction que vous allouerai à votre bien immobilier. Si vous désirez l’utiliser comme maison de vacances puis louer le reste du temps, l’imposition serait petite. Vous devrez bien évidement payer l'impôt sur le bénéfice qu’aurait réalisé votre société.

Avant d'acheter votre propriété, vous devez décider si votre société sera soumise au système de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Si votre utilisation de la propriété est aussi simple que décrite précédemment, l’assujettissement à la TVA ne serait probablement pas intéressant, puisque vous ne pourrez pas prétendre à la restitution de l’impôt payé sur les frais réalisés lors de la procédure d’achat, tels que les honoraires d’avocat ou les frais de l’agent immobilier. On en arrive exactement à la même situation que si vous effectuiez l’achat en tant que personne physique. Cependant, si vos plans d’utilisation de la propriété sont plus ambitieux, et particulièrement, s'ils impliquent une reconstruction ou un aménagement futurs, il est alors souhaitable d’être assujetti à la TVA puisque vous pourrez prétendre à sa restitution.

En Croatie, une société relevant de l’activité touristique assujettie à la TVA pratique un taux de 25% sur les services fournis, mais seulement si les paiements s’effectuent dans la monnaie du pays, kuna. Si les ressortissants étrangers effectuent les paiements en euros, la société ne doit pas prélever la TVA. Si votre entreprise est dans le secteur du tourisme et offre des services touristiques, grande est la probabilité que la plupart de vos clients soit des étrangers et qu’ils effectuent des paiements en euros. Lorsque vous vendez votre propriété ultérieurement, vous serez amené à payer la TVA sur la différence entre le prix auquel vous avez acquis la propriété et votre prix de vente. Si votre acheteur est soumis à la TVA, vous pourrez récupérer la TVA payée. Si vous voulez en savoir plus au sujet des taxes relatives à l’achat ou à la vente de l’immobilier, veuillez vous référer à la partie « Prix d’achat de l’immobilier ».

Création d’entreprise (société de capitaux) en Croatie

La procédure de création d’entreprise en Croatie est très simple, pas chère et généralement très rapide (même si la plupart des Croates pense que leur pays est trop bureaucratique, la procédure ne diffère pas beaucoup de celle des autres états européens). L’aspect administratif se règle chez un notaire et dure entre 2 et 3 semaines. Le nom choisi pour votre entreprise doit être soit en croate soit en latin. Pour commencer la procédure, vous devez ouvrir un compte courant de l’entreprise et y déposer au minimum 20000kn (~3000euros). Pour la suite de la procédure, le notaire devra certifier que ce montant a été bien déposé. Cet argent n’est pas considéré comme un coût puisque vous pourrez librement l’utiliser par la suite dans le cadre de l’activité de votre entreprise. Le notaire prendra acte de vos identifiants personnels (numéro de passeport, adresse etc.) tout comme des activités que l’entreprise envisage d’exercer (il est souhaitable de les définir au préalable). A la différence des lois anglo-saxonnes qui peuvent être assez restrictives en matière, ici vous pourrez citer toutes les activités désirées (les activités spécialisées, à l’exemple de la pratique de la médecine, demandent par contre le diplôme adéquat). Si comme activité vous spécifiez le tourisme, ceci suppose un large spectre d’activités sans en spécifier les détails.

Faut-il acheter en tant que personne physique ou société avec siège en Croatie ?

Cette décision est entièrement un choix personnel, les deux méthodes ayant leurs avantages et inconvénients. L’achat en tant que personne physique suppose un temps de procédure plus long, mais a l’avantage que lorsque la transaction est entièrement achevée, vos obligations cessent. L’achat en tant que personne morale prend moins de temps, mais exige certains coûts et obligations après la transaction, même si vous auriez éventuellement par la suite droits à des retours fiscaux si vous assujettis à la TVA (récupérer la TVA).

 

Le Registre foncier et le Service du cadastre

 

Le Registre foncier

Brièvement, le Registre foncier fait les états administratifs sur les titres de propriétés des biens immobiliers et ces données sont publiques et disponibles en tout temps. En outre, le Registre foncier peut apporter son aide lors d’un litige quant à l’établissement du titre de propriété sur un bien.

Le Service du cadastre

Le cadastre joue un rôle différent. Il sert de guide pour l’immobilier qui relève de sa juridiction et y sont récoltées les informations relatives à la localisation, l’apparence, la superficie, l’environnement, la classification et le propriétaire du bien immobilier. Ces éléments, et particulièrement les délimitations des propriétés qu’a déterminé le cadastre, servent de base au Registre foncier pour les données sur la propriété d’un bien. Pour cette raison, le cadastre est très important dans la détermination du titre de propriété sur un bien.

Le titre de propriété immobilier

Le titre de propriété immobilier est subdivisé en trois sections avec pour chacune des informations différentes :

  La section A contient la description du bien immobilier;
  La section B contient les informations relatives au propriétaire;
  La section C indique si une « charge » quelconque pèse sur l’immobilier, à savoir:

1) Les hypothèques;
2) Les références additionnelles liées au droit de construction ou au droit d’utilisation.

Le Registre foncier s’occupe de l’état administratif même des cas qui ne sont pas encore résolus. Ce genre de cas est dans la phase de recherche de décision sur le titre de propriété (ex. en cas de réclamation ou de contestation d’une décision). Les numéros des cas non résolus se trouvent à la suite de chacune des parties A, B ou C sur le titre de propriété.

L’utilité du titre de propriété du bien immobilier

Le Registre foncier délivre les décisions de propriété qui sont nécessaires:
A la préemption d'autres réclamations de propriété sur le bien immobiliers
A l’obtention du permis de construire; and
A apporter la preuve du titre de propriété sur le bien immobilier en vue d’une future activité sur le marché (cela peut être utile si le propriétaire décide de lier son bien immobilier à des fins commerciaux, le plus souvent en tant qu’hypothèque dans le cadre de garantie du crédit

Le conflit d'information

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est primordial de vérifier que la description du bien est identique dans le cadastre que dans les Registre foncier. Si les deux descriptions ne correspondent pas, l'acheteur doit obtenir une attestation du service du cadastre qui expliquerait et justifierait les différences pour la transmettre au Registre foncier pour la mise à jour. En théorie, les autorités géodésiques et cadastrales en Croatie (offices gouvernementaux qui surveillent les plans urbains et rassemblent l'information sur l'utilisation des immobiliers) ont pour tâche d’annoncer au Registre foncier tout changement dans le statut, dans la description et l'utilisation de l’immobilier, afin d'assurer que les données du Registre foncier correspondent aux celles du Service du cadastre. En pratique, cette tâche incombe le plus souvent au propriétaire, acheteur ou autre partie intéressée au bien immobilier.

Les données figurant dans le Registre foncier (stipulés sur le titre de propriété) constituent le seul document légal sur la propriété terrestre d’un bien en Croatie. Néanmoins, les acheteurs devraient être très prudents lorsqu’ils s’aperçoivent des différences dans les descriptions du Registre foncier et du Service du cadastre. En outre, s'ils achètent un tel immobilier, il leur est dans le meilleur intérêt de commencer les démarches « d’harmonisation » des descriptions le plus rapidement possible de sorte qu’une éventuelle future vente ne puisse pas être stoppée ou tout simplement qu’ils puissent jouir de leur propriété en totalité et sans soucis.

 

Le démenti

 

Ce guide tente de fournir, en petites lignes, un contour général des dispositifs de base de la loi sur l’immobilier croate, à savoir comment achète-t-on un bien immobilier en Croatie et comment le titre de propriété est enregistrée ! Ceci ne représente pas un livret d'instruction définitif sur la manière d’achat de l’immobilier en Croatie. De ce fait, il est absolument nécessaire de demander un conseil professionnel avant d’acheter ou vendre une propriété. Nous ne pouvons accepter aucune responsabilité pour des actions entreprises sur la base de ce guide général. Veuillez également prendre en compte que les lois et les règlements en Croatie sont enclins aux changements fréquents ! Plus le délai imparti depuis la publication de ce guide est long, plus grande est la probabilité que des changements dans la législation qui peuvent influencer ces informations soient survenus. Ce rapport se base sur la législation qui a été en vigueur en date du 31.mars 2002.

Le rapport entier d'où la majeure partie de ces informations ont été reprises a été élaboré par KPMG basé à Zagreb et peut être téléchargé dans le format pdf en cliquant ici.

 

Résidence en Croatie


Un ressortissant étranger
peut rester jusqu'à trois mois en Croatie, sans aucune complication. Suite à cela, il est nécessaire d'obtenir un permis de séjour. Avoir un yacht amarré dans une marina croate, la location ou la possession d'une propriété en Croatie est suffisante pour obtenir un permis de séjour. Cela ne veut pas dire que l'on est automatiquement considérée comme un résident fiscal. Une personne est résidente basée sur la présence physique en Croatie s'il reste pendant une période d'au moins 183 jours. Absences de courte durée ne sont pas considérés comme une violation de cette période du séjour. La période peut inclure deux années civiles. On ne serait pas considéré comme résident si le séjour est exclusivement dans le but de la visite, les vacances, la thérapie ou dans le but de satisfaire les mêmes besoins personnels, à condition qu'elle ne dure pas plus d'un an.

Une personne est résidente basée sur le maintien d'une maison en Croatie s'il dispose d'un logement mis à sa disposition exclusive et continue en Croatie pendant 183 jours et si elle peut être conclu de ses circonstances qu'il gardera et l'utilisation de ces locaux. La durée du séjour dans le logement n'est pas important, ni si le logement est possédé ou loué. Cette disposition de présomption de résidence est très attrayant pour les étrangers qui souhaitent maintenir résidence légale en Croatie sans avoir à être physiquement là pour une durée minimum de temps.

Si un étranger souhaite nationales comme un résident fiscal repose sur le maintien d'une maison en Croatie, il doit disposer d'un logement mis à sa disposition exclusive et continue pendant au moins 183 jours. S'il veut être un résident fiscal basé sur la présence physique en Croatie, il doit rester en permanence pendant une période d'au moins 183 jours pour affaires, soit plus d'un an pour faire du tourisme, de la santé ou d'autres besoins personnels.


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