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Brève description du processus de propriété Croate

 

1. L'agent immobilier
Au commencement, veuillez trouver l’agent immobilier qui correspond à vos critères. Les agents immobiliers croates sont très flexibles et disponibles quand il s’agit des visites de propriétés, mais retenez que pour cette raison, ils ne sont pas toujours présents dans leur bureau. Vous trouverez leurs numéros de téléphones portables habituellement exposés sur la porte de leur bureau - de ce fait, essayez de conclure un rendezvous.

2. L’inspection de la construction
Dans toute ville, vous trouverez nombre d'architectes ou d’ingénieurs de la construction que vous pourrez engager et qui feront le suivi de la construction pour vous.

3. Engagez un avocat
C’est un fait surprenant d’apprendre que la plupart de l’immobilier en Croatie est vendu sans l’intermédiation d’un avocat. Cependant, comme tous les documents relatifs à l’acte de vente sont en croate, il est recommandé d'avoir un avocat qui vous aiderait dans toutes ces démarches. Ce dernier pourra avec votre procuration vérifier dans le Registre foncier le numéro da la parcelle et préparer le contrat de vente pour vous. Vous n’aurez pas grande difficulté pour trouver dans toute ville un avocat parlant couramment l’anglais, l’allemand ou bien l’italien.

4. Période préliminaire à la signature du contrat
À ce stade, on attend de vous à ce que vous fassiez un dépôt de 5-10% du prix de la vente, ce que contractuellement confirmeraient les deux parties. Il est habituel de rajouter une annexe au contrat obligeant le vendeur à payer le même montant dans le cas où il renoncerait ultérieurement à la vente. C’est à votre agent immobilier de préparer le pré- contrat et non pas au notaire : de ce fait, ce n’est qu’à partir de ce moment-là qu’il est fortement conseillé d’engager les services d’un avocat.

5. L’autorisation d'achat du Ministère croate ses affaires étrangères
Veuillez vous référer à la partie « Qui peut acheter l’immobilier en Croatie ».

6. Certification des contrats par un notaire public
Peu importe que vous achetiez la propriété en tant que particulier ou entreprise avec siège en Croatie, la signature du contrat de vente se fait chez le notaire. Si vous êtes un acheteur étranger, la présence d'un traducteur officiel est obligatoire. Les honoraires du notaire sont très bas puisque ce dernier certifie seulement les signatures ; les honoraires du traducteur étant habituellement aux alentours de € 60.

7. La Soumission de la documentation du bien immobilier au Registre foncier
Le Registre foncier s’occupe de tenir à jour le titre de propriété juridique de l’immobilier ainsi que d’autres droits relatifs aux biens en question. L'agent immobilier ou votre avocat fera la demande d’enregistrement de la propriété au nom de l'acheteur. Voir s.v.p. ci-dessous pour plus de détails sur le rôle du Registre foncier et du Service du cadastre.

8. Paiement de l'impôt relatif à l'achat de l’immobilier
L’autorité fiscale a déterminé un taux d’imposition de 4% sur la valeur du bien vendu. Cette valeur peut être, mais n’est pas forcément égale au montant total de la transaction figurant sur le contrat. Ceci parce que il n’était pas rare qu’en Croatie on n’affiche que 75% du prix du bien sur le contrat, le reste étant réglé en liquide afin d’éviter le paiement de l’impôt. Nous recommandons vivement à notre clientèle étrangère de ne pas participer à ce genre de transactions. L’organe fiscal est dans la grande majorité des cas très honnête : si vous avez payé le prix réel pour l’immobilier en question, il est très peu probable que l’autorité en augmente le prix. Une fois que l’autorité fiscale vous a présenté sa décision, vous avez 30 jours pour vous acquitter de l’impôt dû. 

Vous ne payez pas d'impôt sur une nouvelle propriété.

Habituelle d’achat

Pratique d'achat de citoyens croates

 

Un Croate peut acheter n'importe quelle propriété en Croatie et le processus est similaire à celui d'autres pays de l'UE. Vous pouvez conclure un contrat de prévente basé sur le respect de certaines conditions en payant un acompte de 5 à 10% que vous perdez si vous ne procédez pas. avec l'achat, ou le vendeur doit retourner deux fois s'il décide de ne pas vendre.

 

S'il n'y a pas de conditions et qu'il s'agit d'une vente directe, un contrat de vente est établi. Un contrat de vente peut comporter ou non une clause de libération du titre selon le moment et le mode de paiement de l'argent.

 

Si l'argent n'est pas payé immédiatement et doit l'être dans un délai déterminé, la clause de libération du titre n'est pas incluse et est fournie séparément dans un état tabulaire une fois que le vendeur a reçu l'argent.

 

Pour les citoyens de l'UE, la seule différence est qu'ils peuvent acheter toutes les formes de biens immobiliers à l'exception des exploitations agricoles et des terres jusqu'en 2021. Pour soumettre un contrat de vente au tribunal, il est également nécessaire de demander un document du département de la construction du comté les biens immobiliers achetés sont situés dans une zone de construction (c’est-à-dire qu’il ne s’agit pas d’une propriété agricole).

 

Pour les citoyens d'autres pays avec lesquels la Croatie a conclu un accord de réciprocité, la pratique suivante s'applique.

 

La pratique traditionnelle pour les personnes n'appartenant pas à l'UE suppose qu'un pré-contrat est établi, que l'acheteur verse un acompte de 10%, vous devez attendre la période de 6 à 12 mois pour obtenir l'approbation du ministère avant de prendre possession des lieux. Si l'acheteur se retirait de la transaction dans l'intervalle, le dépôt serait confisqué - dans le cas où le vendeur se retirerait, il était tenu de restituer le dépôt et de payer une pénalité supplémentaire de 10%.

 

Cependant, dans un marché immobilier aussi porteur, avec des prix en hausse rapide, il existe un risque évident que l'acheteur soit considéré comme un client. En raison de la hausse des prix du marché, il est intéressant pour le vendeur de rompre le contrat et de restituer la caution et la pénalité à l'acheteur, tout en restant bien devant.

 

Chez Adria Mare, nous conseillons le paiement du prix total initial permettant à nos clients de:

 

    Prenez occupation avant que la permission soit accordée.

    Gagnez des revenus de location au cours du processus d'approbation.

    Commencer la rénovation interne (dans la même empreinte)

    Ayez l'esprit tranquille en ce que la propriété leur appartient et qu'il n'y a aucun risque d'attraper. (Veuillez noter qu'en achetant une propriété hors plan, les paiements peuvent être effectués avec un acompte de 35% de la valeur de contact suivi d'un maximum de cinq versements égaux sur la période de développement.

 

Route d'acheteur privé

 

Adria Mare, avec votre participation, négociera avec le propriétaire un prix acceptable et réservera verbalement le bien.

 

Nous établirons les contrats (un pré-contrat où le montant total n’est pas payé) entre le vendeur et notre client.

 

Nous vous aiderons à créer un compte bancaire local (avec internet banking).

 

Le contrat est ensuite signé et échangé en présence d'un notaire.

 

Toutefois, si l'acheteur n'est pas présent, le contrat peut être signé dans son pays d'origine.

 

Les documents sont soumis au service du cadastre local.

 

La demande d'autorisation d'achat est préparée par votre avocat et transmise au ministère de la Justice. Cela comprendra:

 

    Procuration à nos avocats pour permettre le traitement de la demande de permis. la preuve de citoyenneté et d'identité des acheteurs.

    Le contrat décrivant les conditions de vente. Documents du registre foncier et cadastral.

    Une demande écrite signée par le demandeur.

    Après avoir obtenu l'approbation et dans les 30 jours, notre avocat enregistrera la vente auprès des autorités fiscales locales.

    À la réception du calcul de la taxe pour la propriété par le bureau des impôts, le client dispose de 15 jours pour payer la facture avant que les pénalités ne soient accumulées.

 

Le processus d'achat avec le fournisseur peut durer de 7 jours à 1 mois, en fonction de l'emplacement du client aux fins de l'exécution du document. À l'arrière-plan, l'approbation du tribunal peut prendre entre 1 et 3 mois. Le temps d'attente pour le permis n'affecte pas la capacité de votre client à emménager, à entreprendre des rénovations internes ou à laisser sortir la propriété.



La route des acheteurs d'entreprise

L’achat d’un bien immobilier en Croatie peut présenter des avantages via la «route des acheteurs». Ces avantages doivent être compensés par les coûts initiaux et permanents liés au maintien de la nouvelle entité.

Nous travaillons avec un avocat spécialisé dans les biens immobiliers en Croatie, qui analyse les besoins et les attentes de nos clients, au cas par cas, et leur conseille ensuite l'itinéraire le plus approprié pour répondre aux objectifs de nos clients.

Notre avocat est expérimenté dans la création d'entités privées à responsabilité limitée pour les personnes souhaitant acheter une propriété en Croatie via cette voie. À l'exception de l'obligation de demander l'autorisation de posséder des biens et du délai d'attente, toutes les autres étapes décrites ci-dessus s'appliquent toujours. Nous pouvons immédiatement engager une procédure pour établir la société à responsabilité limitée - cela prend généralement une semaine. Généralement, pendant ce temps, notre client examine les propriétés et au moment où elles sont prêtes à procéder, la société a été formée. À partir de ce moment, l’achèvement et l’échange de contrats peuvent avoir lieu entre 7 jours et 1 mois en fonction de l’emplacement du client, aux fins de l’exécution des documents.

Les avantages de la voie acheteur entreprise sont les suivants:

    L’approbation du Ministère de la justice n’est pas requise et vous avez la propriété exclusive du bien dès que le paiement final est effectué.
    Si vous envisagez de vendre votre propriété au cours des trois premières années, le profit réalisé (plus-value) de la vente n'est pas soumis à la taxe sur les plus-values ​​(35%). Cependant, l'impôt sur les sociétés (bénéfices) est dû et est actuellement de 20%. La législation fiscale croate contient des dispositions permettant de comptabiliser les montants investis dans les biens immobiliers, ainsi que l'amortissement des bâtiments. Notre avocat conseille nos clients sur cette question, au cas par cas.
    Lors de la vente de la propriété achetée selon la voie des acheteurs corporatifs, il existe des avantages fiscaux supplémentaires pour le vendeur, en fonction de la date de construction de la propriété.
    La vente d'une société croate propriétaire de biens immobiliers peut constituer la stratégie de sortie la plus avantageuse sur le plan fiscal pour un investisseur étranger.

Combien ça coûte?

Voici les coûts associés à l'achat d'une propriété en Croatie.

    L'achat d'une propriété entraîne un RETT * (droit de mutation immobilière) de 4% sur la valeur du contrat
    L'achat d'une nouvelle propriété construite à partir d'un développeur inscrit à la TVA ou d'un constructeur indépendant. La TVA de 25% est calculée sur les coûts d’achat du terrain et de construction de la propriété. (Habituellement absorbé par le vendeur dans le prix).

Surveys and Clean Title

Les sondages ne sont généralement pas commandés en Croatie. Toutefois, nous serions heureux d’organiser ces services si vous en aviez besoin.

Titre propre

Nous pensons que l’un des aspects les plus importants de l’achat de votre propriété en Croatie est d’établir que la propriété a un «titre propre». En d’autres termes, le vendeur est légalement habilité à vendre la propriété et il n’existe aucune réclamation en cours sur la propriété avant la tribunaux.

Au fil des ans, le système d’administration de la propriété n’a pas trouvé de méthode efficace pour suivre la propriété des terrains et / ou des bâtiments. Les raisons étant que dans le passé, les propriétés étaient achetées et vendues sans enregistrement ni documentation appropriés, parfois pour éviter les taxes. Pendant le régime communiste, des portions importantes de terres et de propriétés ont été confisquées à des familles riches et parfois divisées en lots plus petits et distribuées aux personnes dans le besoin. Ces propriétaires initiaux peuvent maintenant revendiquer la propriété de la terre. De nombreux biens dans les zones rurales ont été hérités à parts égales par tous les frères et sœurs, mais n’ont jamais été enregistrés comme tels. Dans ce cas, aucun des frères et sœurs n'a l'autorité légale de vendre la propriété.

Le gouvernement croate et la Commission européenne ont également reconnu la nécessité de disposer d'un système de registres fonciers et immobiliers actualisé et efficace. En juin 2003, la Banque mondiale, dans le cadre du programme CARDS 2002 de la Commission européenne pour la Croatie, a octroyé une subvention spéciale. La subvention servira à financer des activités visant à mettre en place un système d’administration des biens fonciers et à contribuer à la mise en place d’un marché immobilier performant, préalable indispensable à la croissance économique et à l’équité sociale.

Toutes les propriétés que nous proposons sont examinées avant d’être proposées à nos clients afin de garantir que, lorsque vous avez décidé de votre propriété, le processus de réalisation est rapide, sûr et que vous recevez les clés plus rapidement que prévu.

La Croatie a signé des conventions de double imposition avec la plupart des pays européens, y compris le Royaume-Uni et l'Irlande.

Nous conseillons à nos clients de solliciter des conseils fiscaux indépendants dans leur pays d’origine, en particulier en ce qui concerne la voie des grandes entreprises et le traitement éventuel de la propriété comme un «avantage en nature» dans la future législation proposée.

Il n'y a aucune restriction sur le rapatriement d'argent de Croatie.


Qui peut acheter l’immobilier en Croatie?

 

Cela dépend si vous achetez une propriété en tant que particulier ou en tant qu’entreprise.

 

Achat en tant que particulier

 

En général, les personnes étrangères peuvent acheter et posséder des biens immobiliers en Croatie à condition que la condition de réciprocité soit remplie. Les citoyens de l'UE peuvent acheter une propriété en Croatie à l'exception d'une propriété agricole jusqu'en 2021.

 

Pour les autres les résidents étrangers peuvent acheter et posséder de l’immobilier en Croatie si la condition de la réciprocité est satisfaite. Celle-ci est satisfaite si les citoyens croates peuvent légalement acheter et posséder de l’immobilier dans le pays d'origine du requérant étranger qui désire acheter un bien immobilier en Croatie. Il vous faudra vérifier si votre pays a conclu cet accord de réciprocité - par exemple, les Etats-Unis, lpays de l'UE. La preuve de la réciprocité doit être soumise au Registre foncier lorsque l’individu étranger fait la demande d’enregistrement du bien immobilier en Croatie. De ce fait, la procédure entière pourrait prendre un certain nombre de mois.


La première étape de l'achat consiste en la signature du précontrat de vente, ce qui implique le paiement d’une avance de 5-10% du prix de la vente. Ceci peut être fait avant ou après l'obtention de la confirmation de la réciprocité du MAE. Si ledit précontrat est signé avant cette confirmation, et si li MAE, pour une raison ou une autre, formule un refus, vous aurez gaspillé beaucoup de temps. D'autre part, si vous attendez la confirmation avant la signature, vous risquez de perdre la possibilité d'achat du fait qu’un autre acheteur s’est présenté entre-temps.

Si ce processus vous semble trop long, l’alternative beaucoup plus rapide serait d'acheter la propriété en tant que société avec siège en Croatie.

L’achat en tant que société avec siège en Croatie

La demande d’obtention de la confirmation de la réciprocité auprès du Ministère croate des affaires étrangères pour un acheteur étranger peut être évitée par l’enregistrement de l’entreprise ou société au nom du citoyen étranger. Ce dernier peut être l’unique actionnaire ou propriétaire de la société. Lorsque l’investisseur crée une société en Croatie, celle-ci peut participer en tant que partie formelle à l’élaboration et signature du contrat. Ainsi, aucune autorisation du Ministère croate des affaires étrangères ne sera exigée.

Il s’agit de la manière la plus rapide et la plus répandue d’achat de biens immobiliers en Croatie, mais suppose d’autres obligations de gestion d’entreprise. Vous devrez présenter des comptes trimestriels et pour cela vous serez amené à engager les services d’un comptable. Cela peut être compliqué et cher ; votre allègement fiscal dépendra de la fonction que vous allouerai à votre bien immobilier. Si vous désirez l’utiliser comme maison de vacances puis louer le reste du temps, l’imposition serait petite. Vous devrez bien évidement payer l'impôt sur le bénéfice qu’aurait réalisé votre société.

Avant d'acheter votre propriété, vous devez décider si votre société sera soumise au système de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Si votre utilisation de la propriété est aussi simple que décrite précédemment, l’assujettissement à la TVA ne serait probablement pas intéressant, puisque vous ne pourrez pas prétendre à la restitution de l’impôt payé sur les frais réalisés lors de la procédure d’achat, tels que les honoraires d’avocat ou les frais de l’agent immobilier. On en arrive exactement à la même situation que si vous effectuiez l’achat en tant que personne physique. Cependant, si vos plans d’utilisation de la propriété sont plus ambitieux, et particulièrement, s'ils impliquent une reconstruction ou un aménagement futurs, il est alors souhaitable d’être assujetti à la TVA puisque vous pourrez prétendre à sa restitution.

En Croatie, une société relevant de l’activité touristique assujettie à la TVA pratique un taux de 25% sur les services fournis, mais seulement si les paiements s’effectuent dans la monnaie du pays, kuna. Si les ressortissants étrangers effectuent les paiements en euros, la société ne doit pas prélever la TVA. Si votre entreprise est dans le secteur du tourisme et offre des services touristiques, grande est la probabilité que la plupart de vos clients soit des étrangers et qu’ils effectuent des paiements en euros. Lorsque vous vendez votre propriété ultérieurement, vous serez amené à payer la TVA sur la différence entre le prix auquel vous avez acquis la propriété et votre prix de vente. Si votre acheteur est soumis à la TVA, vous pourrez récupérer la TVA payée. Si vous voulez en savoir plus au sujet des taxes relatives à l’achat ou à la vente de l’immobilier, veuillez vous référer à la partie « Prix d’achat de l’immobilier ».

Création d’entreprise (société de capitaux) en Croatie

La procédure de création d’entreprise en Croatie est très simple, pas chère et généralement très rapide (même si la plupart des Croates pense que leur pays est trop bureaucratique, la procédure ne diffère pas beaucoup de celle des autres états européens). L’aspect administratif se règle chez un notaire et dure entre 2 et 3 semaines. Le nom choisi pour votre entreprise doit être soit en croate soit en latin. Pour commencer la procédure, vous devez ouvrir un compte courant de l’entreprise et y déposer au minimum 20000kn (~3000euros). Pour la suite de la procédure, le notaire devra certifier que ce montant a été bien déposé. Cet argent n’est pas considéré comme un coût puisque vous pourrez librement l’utiliser par la suite dans le cadre de l’activité de votre entreprise. Le notaire prendra acte de vos identifiants personnels (numéro de passeport, adresse etc.) tout comme des activités que l’entreprise envisage d’exercer (il est souhaitable de les définir au préalable). A la différence des lois anglo-saxonnes qui peuvent être assez restrictives en matière, ici vous pourrez citer toutes les activités désirées (les activités spécialisées, à l’exemple de la pratique de la médecine, demandent par contre le diplôme adéquat). Si comme activité vous spécifiez le tourisme, ceci suppose un large spectre d’activités sans en spécifier les détails.

Faut-il acheter en tant que personne physique ou société avec siège en Croatie ?

Cette décision est entièrement un choix personnel, les deux méthodes ayant leurs avantages et inconvénients. L’achat en tant que personne physique suppose un temps de procédure plus long, mais a l’avantage que lorsque la transaction est entièrement achevée, vos obligations cessent. L’achat en tant que personne morale prend moins de temps, mais exige certains coûts et obligations après la transaction, même si vous auriez éventuellement par la suite droits à des retours fiscaux si vous assujettis à la TVA (récupérer la TVA).

 

Le Registre foncier et le Service du cadastre

 

Le Registre foncier

Brièvement, le Registre foncier fait les états administratifs sur les titres de propriétés des biens immobiliers et ces données sont publiques et disponibles en tout temps. En outre, le Registre foncier peut apporter son aide lors d’un litige quant à l’établissement du titre de propriété sur un bien.

Le Service du cadastre

Le cadastre joue un rôle différent. Il sert de guide pour l’immobilier qui relève de sa juridiction et y sont récoltées les informations relatives à la localisation, l’apparence, la superficie, l’environnement, la classification et le propriétaire du bien immobilier. Ces éléments, et particulièrement les délimitations des propriétés qu’a déterminé le cadastre, servent de base au Registre foncier pour les données sur la propriété d’un bien. Pour cette raison, le cadastre est très important dans la détermination du titre de propriété sur un bien.

Le titre de propriété immobilier

Le titre de propriété immobilier est subdivisé en trois sections avec pour chacune des informations différentes :

  La section A contient la description du bien immobilier;
  La section B contient les informations relatives au propriétaire;
  La section C indique si une « charge » quelconque pèse sur l’immobilier, à savoir:

1) Les hypothèques;
2) Les références additionnelles liées au droit de construction ou au droit d’utilisation.

Le Registre foncier s’occupe de l’état administratif même des cas qui ne sont pas encore résolus. Ce genre de cas est dans la phase de recherche de décision sur le titre de propriété (ex. en cas de réclamation ou de contestation d’une décision). Les numéros des cas non résolus se trouvent à la suite de chacune des parties A, B ou C sur le titre de propriété.

L’utilité du titre de propriété du bien immobilier

Le Registre foncier délivre les décisions de propriété qui sont nécessaires:
A la préemption d'autres réclamations de propriété sur le bien immobiliers
A l’obtention du permis de construire; and
A apporter la preuve du titre de propriété sur le bien immobilier en vue d’une future activité sur le marché (cela peut être utile si le propriétaire décide de lier son bien immobilier à des fins commerciaux, le plus souvent en tant qu’hypothèque dans le cadre de garantie du crédit

Le conflit d'information

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est primordial de vérifier que la description du bien est identique dans le cadastre que dans les Registre foncier. Si les deux descriptions ne correspondent pas, l'acheteur doit obtenir une attestation du service du cadastre qui expliquerait et justifierait les différences pour la transmettre au Registre foncier pour la mise à jour. En théorie, les autorités géodésiques et cadastrales en Croatie (offices gouvernementaux qui surveillent les plans urbains et rassemblent l'information sur l'utilisation des immobiliers) ont pour tâche d’annoncer au Registre foncier tout changement dans le statut, dans la description et l'utilisation de l’immobilier, afin d'assurer que les données du Registre foncier correspondent aux celles du Service du cadastre. En pratique, cette tâche incombe le plus souvent au propriétaire, acheteur ou autre partie intéressée au bien immobilier.

Les données figurant dans le Registre foncier (stipulés sur le titre de propriété) constituent le seul document légal sur la propriété terrestre d’un bien en Croatie. Néanmoins, les acheteurs devraient être très prudents lorsqu’ils s’aperçoivent des différences dans les descriptions du Registre foncier et du Service du cadastre. En outre, s'ils achètent un tel immobilier, il leur est dans le meilleur intérêt de commencer les démarches « d’harmonisation » des descriptions le plus rapidement possible de sorte qu’une éventuelle future vente ne puisse pas être stoppée ou tout simplement qu’ils puissent jouir de leur propriété en totalité et sans soucis.

 

Résidence en Croatie


Un ressortissant étranger
peut rester jusqu'à trois mois en Croatie, sans aucune complication. Suite à cela, il est nécessaire d'obtenir un permis de séjour. Avoir un yacht amarré dans une marina croate, la location ou la possession d'une propriété en Croatie est suffisante pour obtenir un permis de séjour. Cela ne veut pas dire que l'on est automatiquement considérée comme un résident fiscal. Une personne est résidente basée sur la présence physique en Croatie s'il reste pendant une période d'au moins 183 jours. Absences de courte durée ne sont pas considérés comme une violation de cette période du séjour. La période peut inclure deux années civiles. On ne serait pas considéré comme résident si le séjour est exclusivement dans le but de la visite, les vacances, la thérapie ou dans le but de satisfaire les mêmes besoins personnels, à condition qu'elle ne dure pas plus d'un an.

Une personne est résidente basée sur le maintien d'une maison en Croatie s'il dispose d'un logement mis à sa disposition exclusive et continue en Croatie pendant 183 jours et si elle peut être conclu de ses circonstances qu'il gardera et l'utilisation de ces locaux. La durée du séjour dans le logement n'est pas important, ni si le logement est possédé ou loué. Cette disposition de présomption de résidence est très attrayant pour les étrangers qui souhaitent maintenir résidence légale en Croatie sans avoir à être physiquement là pour une durée minimum de temps.

Si un étranger souhaite nationales comme un résident fiscal repose sur le maintien d'une maison en Croatie, il doit disposer d'un logement mis à sa disposition exclusive et continue pendant au moins 183 jours. S'il veut être un résident fiscal basé sur la présence physique en Croatie, il doit rester en permanence pendant une période d'au moins 183 jours pour affaires, soit plus d'un an pour faire du tourisme, de la santé ou d'autres besoins personnels.


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