Haz > Zadar Ingatlan > Hogyan vásároljunk Email AdriaMare Keresés   HR  EN  DE  IT  FR  HU
Gyors Kereses | Info | Kinálatok és árak | Ingatlan Horvátországban | Hogyan vásároljunk | Ingatlan és jogi űgyvitelek | Szállás | Otthon legalizáció Szolgáltatá | Bank Visszavett Ingatlan | Illegális ügynökök és ügynöksé | | Munkatarsak
Zadar Poluotok | Zadar központ | Zadar nyugat | Zadar kelet | Észak-part | Déli part | Zadar szigetek
Hátország | Velebit tengerpart | Lika | Zagreb | Dubrovnik | Közép-Dalmácia
Rövid leírását Ingatlan Horvátországban folyamat

 

1.Ingatlanügynök
Először is találjon olyan ingatlant, amely kielégíti igényeit. Horvátországban az ingatlanügynökök nagyon alkalmazkodóak ami az ingatlanok meglátogatását illeti, de jegyezze meg, hogy ez okból  az ügynökök nincsenek mindig az irodájukban. Mobil-telefonjuk számát legtöbbször megtalálják az irodájuk ajtajára függesztve, ezért ha az ügynököt nem találták az irodában, telefonon beszéljék meg a találkozót.

2. Építészeti ellenőrzés

Horvátországban az építészeti ellenőrzés nem megszokott, mivel a legtöbb ingatlan nemrégen épült. Mégis, senki sem akadályozza Önt abban, hogy építészeti felügyelőt béreljen. Minden városban sok architektus és építészmérnök van, akik szívesen elvégzik az ingatlan építészeti ellenőrzését.

 

3. Fogadjon ügyvédet

Meglepő tény, hogy Horvátországban legtöbbször ügyvéd nélkül vásárolnak ingatlant. Mégis, mivel az eladásról szóló iratok horvát nyelvűek, tanácsos, hogy legyen ügyvédje, aki segít az összes dokumentumok elolvasásában és értelmezésében. Az ügyvéd ugyancsak jogosult ellenőrizni a telekkönyvekben a parcella számát, valamint előkészíti az adásvételi szerződést. Nagy a valószínűsége annak, hogy minden nagyobb városban talál legalább egy ügyvédet, aki folyékonyan beszéli az angol, német vagy olasz nyelvet.

 

4. A szerződés aláírása előtti időszak

Ebben az időszakban várható, hogy a a két fél megállapodása szerint kifizeti a letétet, amely a megbeszélt eladási ár 5-10%-a. Szokásos a szerződéshez egy cikkelyt függeszteni, amely kötelezi az eladót ugyanakkora összeg fizetésére, amennyiben eláll az eladástól. Az  előszerződést az ingatlanügynök állítja össze, nem a közjegyző, ezért most itt a megfelelő idő, hogy ügyvédet fogadjon.

 

5. A Külügyminisztérium jóváhagyása az  ingatlanvásárláshoz

Kérem, nézze át az alábbi pontot: "Ki vásárolhat ingatlant Horvátországban".

 

6. A szerződés hitelesítése a közjegyzőnél

Attól függetlenül, hogy magánszemélyként vagy Horvátországban jegyzett cég számára vásárol ingatlant, aaz adásvételi szerződés aláírása közjegyzőnél történik. Ha Ön külföldi, kötelező a bírósági tolmács jelenléte. A közjegyzői illeték igen alacsony, tekintettel arra, hogy csak az aláírások valódiságát hitelesíti, a bírósági tolmács illetéke pedig kb. 60 €. 

 

 7. Az ingatlan beírása a telekkönyvekbe

A telekkönyvek nyivántartják a tulajdonjogot és az ingatlan fölötti egyéb jogokat. Az ingatlanügynök vagy az ügyvéd a vevő nevében kérheti a tulajdonjog beírását a telekkönyvbe. Több adatot a telekkönyvekről és a kataszterről, kérem, keressen a továbbiakban. 

 

8. Adó fizetése az ingatlanvásárláskor

Az ingatlan értékének 5%-nyi adóját az Adóügyi Hivatal állapította meg. Az ingatlan értékének összege megegyezhet a szerződésben szereplő vásárlási árral, de különbözhet is. Az adóügyi bizottság szükséges, mert Horvátországban sokszor az ingatlan értékének 75%-a szerepel a szerződésben, míg a különbözetet készpénzben fizetik, hogy elkerüljék az adó fizetését. Melegen ajánljuk a Horvátországban vásárló külföldieknek, hogy ne vegyenek részt ilyen transzakciókban. Az adóügyi bizottság többnyire nagyon becsületes: ha önök az ingatlan reális árát fizették meg, nem valószínű, hogy a bizottság felemeli az árat. Amikor megkapták az adófizetésről szóló végzést, a fizetési határidő 30 nap.

 

 

Az ingatlanvásárlás megszokott gyakorlata

 

Megszokott gyakorlat alatt értődik az előszerződés megkötése, 10% előleg fizetése valamint a Minisztérium jóvahagyásának várása, amely 6-12 hónapig tarthat. Ha időközben a vásárló eláll a vételtől, az előleget nem kapja vissza. Amennyiben az eladó áll el az eladástól, köteles visszafizetni az előleget, valamint köteles még 10%-ot fizetni bocsánatkérés fejében.

 

Mégis, az ingatlanpiaci árak szédítő növekedése miatt, fennáll az ingatlanár megemelésének veszélye még  a szerződés aláírása előtt. Az ilyen piac miatt az eladónak kifizetődik  megemelni az árat, felbontani a szerződést, visszaadni a vevőnek az előleget a többlettel.

 

Ügynökségünkben ügyfeleinknek azt tanácsoljuk, hogy fizessenek előre, amennyiben lehetőségük van arra:

 

·         hogy átvegyék az ingatlant a Minisztérium jóváhagyásának megkapása előtt

·         ha bérbe tudják adni az ingatlant a jóváhagyás várási ideje alatt

·         ha meg tudják kezdeni a belső átalakítási munkálatokat (az előbb említett idő alatt)

·         ha végleges biztosítékot kapnak arról, hogy az ingatlant az ár megemelésének veszélye nélkül adták el nekik (kérem, vegyék figyelembe, hogy _____________________  való vásárláskor a megbeszélt ár 35%-kal is kevesebb lehet, a fizetés pedig öt egyenlő részletben értendő).

 

 

 

Magánszemélyként való vásárlás

 

Az  "Adria Mare" ügynökség az Ön óhajára elfogadható árat beszél meg az eladóval és szóbeli megegyezés alapján fenntartja (rezerválja) az ingatlant.

 

Mi kötjük meg a szerződést az eladó és az ügyfél között (előszerződés, amelyben nem szerepel a teljes ár).

 

A szerződés aláírása és megkötése közjegyző jelenlétében történik.

 

Amennyiben a vevő nincs jelen, saját országában is aláírhatja a szerződést.

 

A dokumentumokat a helyi telekkönyvi hivatalnak kell átadni.

 

_____________________ előkészíti a vásárlási lehetőség követelményét és elküldi a Igazságügyi Minisztérium. Ez a következőket foglalja magában:

 

·         Ügyvéd segítségével továbbítja a vásárlási követelményt, az állampolgárságról szóló bizonyítványt valamint a vevő személyazonosságáról szóló bizonyítványt

·         Szerződést köt, amelyben röviden fel van tüntetve a vásárlás módja és lehetősége, mellékletként pedig hozzácsatolva a telekkönyvi és kataszteri dokumentumok

·         A beadó aláírja  a követelményt

·          A jóváhagyás megkapása után, 30 napon belül, ügyvédünk bejelenti az eladást az Adóügyi Hivatalnak 

·         Az adóról szóló végzés megkapása után ügyfelünknek 15 nap áll renedelkezésére a fizetésre a büntetés bekövetkezte előtt

 

 

Az ingatlan vásárlásának eljárása egy héttől egy hónapig tarthat, attól függően, hol tartózkodik az ügyfél a dokumentumok aláírása idején. Azonban a Igazságügyi Minisztérium jóváhagyására 6-tól 12 hónapig kell várni. Mégis, az ügyfél időközben beköltözhet, elkezdheti az átalakításokat vagy bérbe adhatja az ingatlant.

 

 

 

Jogi személyként való vásárlás

 

Az ingatlan jogi személyként való vásárlásának megvannak az olyan előnyei, amelyek kompenzálják az üzletalapítás kezdeti és folyó költségeit.

 

 

A horvátországi ingatlanakora szakosodott ügyvédünk  tekintetbe veszi ügyfeleink minden szükségletét és elvárását és minden egyes különálló esetben azt a vásárlási módot ajánlja, amely ügyfelünknek a legjobban megfelel. Tapasztalattal rendelkezik kereskedelmi társágok megalapítására azon ügyfelek számara, akik így szeretnének ingatlant vásárolni Horvátországban. Azon kívül, hogy a Minisztériumtól nem kell jóváhagyást kérniük a vásárlás lehetőségéről, az eljárás teljesen megegyező a fentiekben felsoroltakkal. Az üzletalapítás eljárása azonnal megindítható és 2-3 hétig tart.

 

Ez idő alatt az ügyfél legtöbbször az ingatlanok meglátogatásával foglalkozik, és körülbelül ugyanabban az időben, amikor az ügyfél elhatározza magát a vásárlásra, az üzlet alapítása is befejeződött. Ezzel összhangban a szerződés megkötése és aláírása 7 naptól egy hónapig terjedhet, attól függően, hogy hol tartózkodik az ügyfél.

 

 

 

 

 

A jogi személykent való vásárlás előnyei:

 

  • Nem kell jóváhagyást kérniük a Igazságügyi Minisztérium, úgyhogy az ingatlan azonnal a tulajdonukat képezi, mihelyt kifizették a teljes összeget.
  • Ha három éven belül eladja ingatlanát, a jövedelmi adó nem 35% -ot fog kitenni, hanem az üzlet esetleges jövedelmét adóztatják meg 20%-kal. A horvát adótörvényben  kedvezmények vannak az ingatlanokba fektetett összegekre, valamint az ingatlanok depreciációjára. Ügyvédünk minden egyes esetben tanácsot ad ügyfeleinknek.
  • Ha eladja az ingatlant, amelyet mint jogi személy vásárolt meg, mint eladó adókedvezményben részesül, attól függően, mikor épült az ingatlan.
  • Az olyan  horvát üzlet eladása, amely ingatlannal is rendelkezik, a legkifizetődőbb stratégia lehet a külföldi befektető részére.

 

 

 

Az ingatlan vásárlásának ára

 

Felsorolunk néhány árat amely az ingatlanvásárlással  kapcsolatos Horvátországban:

 

·         Az 1997. december 31-e előtt kiépített ingatlanokra az ingatlanforgalmi adó a szerződésben említett ár 5%-a.

·         Az olyan ingatlanokra, amelyeket 1997. december 31-e után épített ki az általános forgalmi adó kötelezettje (jegyzett vállalkozó vagy önálló kisiparos) az általános forgalmi adó 22%-a az ingatlan kiépítési költségének (megszokott, hogy az eladó beszámítja az árba ezt az összeget) plusz 5% ingatlanforgalmi adó a telek árától függően.

·         Ha magánszemélyként vásárol 1997. december 31-e után kiépített ingatlant, az ingatlanforgalmi adó a szerződésben feltüntetett ár 5%-a. (Azzal a feltétellel, hogy semmiféle olyan változtatást vagy átalakítást nem végeztek az ingatlanon, amely magában foglalná az általános forgalmi adót. Az ingatlanforgalmi adót az Adóügyi Hivatal határozta meg, tekintettel az ingatlanok piaci árára.)

 

 

 

Szakfelügyelet és tiszta papírok

 

Habár Horvátországban nem szokásos a  szakfelügyelet, mi szívesen biztosítjuk ezt a szolgáltatást is, ha kérik.

 

 

Tiszta papírok

 

Úgy véljük, hogy a Horvátországban való ingatlanvásárláskor a legfontosabb aspektus annak a megállapítása, hogy rendben vannak a papírok., ami azt jelenti, hogy az eladónak jogi alapja van eladni az ingatlant és hogy nincs vádemelési kérelem ellene a bíróságon.

A telekkönyvekben ma már hatékonyan megállapítható az ingatlan feletti tulajdon. A múltban az ingatlanokat jogi regisztráció és dokumentáció nélkül adták és vették, hogy elkerüljék az adófizetést. A kommunizmus ideje alatt az értékes ingatlanokat egyiket a másik után  kobozták el a gazdag családoktól, utána pedig felparcellázták őket és azoknak ajándékozták  akiknek szüksége volt rájuk. Ma az igazi tulajdonosoknak  jogukban áll az ilyen ingatlanok feletti tulajdonjog visszaállítása. A falusi területeken sok birtokot az örökösök egyenlő részekben örökölék, anélkül, hogy regisztrálták volna ezt. Ebben az esetben egyetlen örökösnek sincs legális joga eladni a földet. A horvát Kormány és az Európai Bizottság úgyszintén felismerték a telekkönyvek rendszerének modernizálási szükségessét. 2003. júniusában a Világbank az Európai Bizottság CARDS 2002 programjának keretében  Horvátországnak rendkívüli szubvenciót utalt ki. Ezt a szubvenciót a telekkönyvek és a kataszteri nyilvántartás  korszerűsítésére használják, valamint az ingatlanpiac valódi fejlesztesére - ez kulcsfontosságú előfeltétele a gazdaság fellendítésének és a szociális igazságosságnak.

 

Mindazon igatlanoknak, amelyeket kínálunk, ellenőrzött tulajdonjogi papírjaik vannak,  úgyhogy ha elhatározza magát egy meghatározott ingatlan megvásárlására, a vásárlás menete gyors, biztos és hamarabb kézhez kapja a kulcsokat, mintsem várná.

 

Horvátország szerződést írt alá a kettős megadóztatás elkerüléséről a legtöbb európai országgal, ide számítva Nagy Britanniát és Írországot is.

 

Tanácsoljuk ügyfeleinknek, hogy országukban kérjenek független adótanácsot  az inagtlan üzleten keresztüli vásárlásáról, valamint az ingatlan státusáról is, hogy kedvezményeket kaphassanak az üzlet jövőbeli üzemeltetésekor.

 

A Horvátországban befektetett tőkét nem szükséges visszatéríteni.

 

 

 

 

 

Ki vásárolhat ingatlant Horvátországban?

 

Attól függ, magán- vagy jogi személyként vásárol-e.

 

Magánszemélyként való vásárlás

Megszokott, hogy külföldi állampolgár ingatlant vásárolhat Horvátországban, ha megvan a kölcsönösség feltétele. A kölcsönösség feltétele akkor van meg, ha horvát állampolgár legálisan vásárolhat és birtokolhat ingatlant annak az idegen állampolgárnak az országában, aki ingatlant szeretne venni Horvátországban. Szükséges lesz leellenőrizni, hogy országa kötött-e kölcsönösségi egyezséget - pl. az Amerikai Egyesült Államok, Nagy Britannia, Franciaország, Németország kötöttek egyezséget míg Olaszország nem (amikor Horvátország az Európai Unió tagja lesz, talán 2007-ben, az EU minden országának lesz kölcsönösségi egyezsége).  A kölcsönösségi bizonyítványt akkor kell felmutatni, amikor az idegen állampolgár kéri  Horvátországban lévő ingatlanának tulajdonjogi beírását a telekkönyvbe. A kölcsönösségi bizonyítványt a horvát Külgyminisztérium adja ki bizonylat alakjában, miután megkapta az Igazságügyi Minisztérium, a Közigazgatás és a helyi önkormányzat véleményét. Tehát az egész eljárás néhány hónapig tarthat.

 

Az ingatlan vásárlásának első fázisa az adásvételi előszerződés aláírása és az előleg kifizetése a piaci ár összegének 5-10%-nyi mennyiségében. Ezt a szakaszt el lehet intézni a Külügyminiszterium kölcsönösségi egyezségről szóló  bizonylatának megkapása előtt vagy után. Ha az előszerződés  aláírása megtörténik a bizonylat megkapása előtt, a Minisztérium pedig, bármilyen okból, negatív döntést hoz, sok időt fognak veszíteni. Másfelől viszont, ha várják a bizonylatot az előszerződés aláírása előtt, elveszíthetik az ingatlant, ha időközben más vevő is megjelenik.

Ha az egész folyamat bonyolultnak tűnik, van gyorsabb alternatíva is, éspedig hogy az ingatlant Horvátországban jegyzett cég vegye meg.

 

 

 

Ingatlanvásárlás Horvátországban jegyzett cég nevében

A  Külügyminisztérium kölcsönösségi egyezségről szóló bizonylatának beszerzése a külföldi állampolgárok számára, akik ingatlant szeretnének vásárolni Horvátországban, elkerülhető   abban az esetben, ha céget vagy kereskedelmi társaságot jegyeznek be az idegen állampolgár nevére.

Az idegen állampolgár egyedüli tulajdonosa lehet a horvát cégnek. Amikor a befektető céget alapít  Horvátországban, a cég szerepelhet a szerződésben mint az ingatlan vevője. Ebben az esetben nincs szükség a Külügyminisztérium bizonylatára.

 

Ez a leggyorsabb és leggyakrabban használt  mód az ingatlanvásárlásra Horvátországban, de magától értődően további kötelezettségeket jelent és az üzlet vezetését. A cégben negyedévi elszámolások szükségesek, ehhez viszont könyvelőre van szükség. Komplikált és drága lehet; a visszaszármaztatott adó összege az ingatlan használatának módjától függ. Ha hétvégi házként akarja használni, a fennmaradó időben pedig kiadni, akkor az adó nem lesz túl nagy. Természetesen, jövedelmi adót kell fizetnie, attól függően, mekkora nyereséget valósított meg a cége.

 

Az ingatlan megvásárlása előtt el kell határoznia, hogy cége regisztrálva lesz-e az általános forgalmi adóra.  Ha ingatlanának használata egyszerű lesz, mint ahogyan az előbbiekben leírtuk, akkor valószínűleg nem lesz szükséges bejelentkezni az általános forgalmi adóra, mert nem kap adóvisszatérítést a vásárlás ideje alatti költségekre, úgymint az ügyvédi szolgáltatások költségei vagy az ingatlanügynök költsége. Ez ugyanolyan szituáció lesz, mintha az ingatlant magánszemélyként vásárolta volna. Mégis, ha az ingatlanra vonatkozó tervei ambíciózusabbak és különösen ha építkezni szeretne, akkor  ajánlatos, hogy regisztrálva legyen az általános forgalmi adóra, mert joga lesz adóvisszatérítésre.

 

Az a cég, amely regisztrálva van az általános forgalmi adóra és turizmussal foglalkozik Horvátországban, ügyfeleinek 22%-os adót számít fel szolgáltatásaira, de csak akkor, ha a horvát valutát, a kunát használja. Ha a külföldi állampolgárok euróban fizetnek, a cégnek nem kell felszámítania az általános forgalmi adót! Ha cége turisztikai szolgáltatásokkal foglalkozik, nagy a lehetősége annak, hogy a vendégek külföldiek lesznek és euróval fizetnek. Ha eladja az ingatlant, meg kell fizetnie az általános forgalmi adót a kezdeti  vásárlási ár és a vételtől számított   összes költségek különbségére. Megkaphatja az adóvisszatérítést a vevőtől, ha az regisztrálva van az általános forgalmi adóra. Ha többet akar tudni az illetékekről amelyek kötelezőek vásárláskor vagy eladáskor, kérem tekintsék meg oldalunkat: "A vásárlás árai"

 

 

 

 

Cég (vagy kereskedelmi társaság) alapítása Horvátországban

Horvátországban nagyon egyszerű céget alapítani, nem drága, és meglehetősen gyorsan megvan (a horvátok többsége mégis úgy vélekedik, hogy országuk kivételesen bürokratikus ország, de a cégalapítás semmivel sem komplikáltabb mint a többi európai országban). A papírok rendezése a közjegyzőnél történik és két-három hétig tart. A cég választott elnevezése horvát vagy latin nyelven kell hogy legyen. Az eljárás kezdete az, hogy kuna-számlát kell nyitniuk a cég számára minimálisan 20 000 kuna (kb. 3000 €) letéttel. A letétről szóló bizonylat kell majd a közjegyzőnél. Ezt az összeget nem kell költségnek tekinteni, mert szabadon rendelkezhet vele, miután megvette az ingatlant. A közjegyző felírja össz személyi adatait (az útlevél száma, címe, stb.)  valamint azokat a tevékenységeket, amelyekkel foglalkozni szeretne (jó lenne már előre kiválasztani őket). Az angloszakszon országoktól eltérően, akik igen restriktívek, itt felsorolhatják az összes  kívánt üzleti tevékenységet (a szakfoglalkozásokhoz megfelelő diploma szükséges). Ha  üzleti  tevékenységként a turizmust említik, ez ez az aktivitások széles skálájára értendő, több részlet felsorolása nélkül.

 

Magánszemélyként vásároljunk-e vagy Horvátországban jegyzett cég által? 

Sajnos, ez a döntés a személyes választástól függ. Mindkét vásárlási módnak vannak előnyei és hiányosságai.  Ha magánszemélyként vásárol, az több időbe telik, de ha egyszer a vásárlás lebonyolódik, utána már nincs többletmunka. A cég általi vásárlás rövidebb ideig tart, de bizonyos mennyiségű dokumentációt igényel, valamint költségeket az eladás után, habár megvan az adóvisszatérítés lehetősége, ha cégét regisztrálta az általános forgalmi adóra.   

 

 

Telekkönyvek és kataszter

Röviden, a telekkönyvek őrzik az ingatlanok fölötti tulajdon adatait. Ezek az adatok a nyilvánosság számára hozzáférhetőek. A telekkönyvek segítenek a tuladon megállapításakor is.

 

 

Kataszter

A kataszternek más szerepe van mint a telekkönyveknek. A kataszter vezetőként szolgál az ingatlanoknál, amelyek hatásköre alá tartoznak. Ugyancsak őrzi az adarokata az ingatlanokról és objektumokról amelyek a telkeken ki vannak építve. Ez magában foglalja az adatokat a parcellákról, azok lokációját, az adatokat a kinézésésükről,  a környezetről, az osztályozást, valamint a tulajdonos adatai. Ezek az adatok, és különösen a határok, amelyeket a kataszter megállapított, a telekkönyvek számára alapként szolgálnak a tulajdonról. Ebből a szempontból a kataszter nagyon fontos a tulajdon megállapításának folyamatában.

 

Tulajdonlap 

A tulajdonlapnak három része van, és mindhárom különböző adatokat tartalmaz:

A tulajdonlap A része tartalmazza az ingatlan leírását

A tuladonlap B része az ingatlan tulajdonosáról tartalmaz adatokat

A tulajdonlap C része megmagyarázza, meg van-e "terhelve" az ingatlan úgymint:

           

 

1. Jelzálog

2. További értesítések az "építészeti engedéllyel" és a "használati engedéllyel" kapcsolatosan.

A telekkönyvek nyilvántartást vezetnek azokról az ügyiratokról is, amelyekről még nincs végzés. Ezek az ügyiratok a tulajdon keresésének  és megállapításának fázisában vannak. Az eldöntetlen ügyiratok száma a tulajdonlapon mindjárt az A, B és C rész mellett szerepel.

 

A tulajdonlap célja

A telekkönyvi hivatal végzést ad ki a tulajdonról amely szükséges: 

másik ingatlan megvétele előtt vagy a tulajdonlap kérésekor;

az epítészeti engedély megkapásakor; és

az ingatlan fölötti  tulajdon bizonyításakor a jövőbeni piaci üzletek céljából (hasznos lehet, ha a tulajdonos elhatározza, hogy kiegészítő üzletet szeretne az ingatlannal kapcsolatosan elindítani; legtöbbször jelzálogról van szó amely kezességként szolgál a kölcsönhöz).

 

Az információk konfliktusa

Ingatlanvásárláskor fontos ellenőrizni, hogy az ingatlan fizikai leírása egyezik-e a telekkönyvben és a kataszterben. Ha a két leírás nem egyezik, a vevőnek bizonylatot kell kapnia a kataszterből, amellyel megmagyarázzák a különbségeket, majd ezt bemutatni a telekkönyvi hivatalban, hogy a leírást egybehangolják. A geodéta és kataszteri szaktekintélyek (az uralkodó  hivatalok akik ellenőrzik az urbanista  terveket és begyűjtik az ingatlanok használatáról szóló információkat) elméletben felelősek és kötelesek értesíteni a telekkönyvi hivatalt minden különbségről ami az  ingatlan stárusát, leírását vagy használatát illeti, hogy ezzel biztosítsák a telekkönyvi és kataszteri adatok identikusságát. Mégis, a gyakorlatban, a telekkönyvi hivatal értesítésének terhe az adatok változásáról sokszor a tulajdonosokra esik vagy más érdekelt felekre az illető ingatlannal kapcsolatosan.

 

A telekkönyvi adatok (a tulajdonlapban felsorolva) Horvátországban az egyedüli legális dokumentumok a telek  tulajdonáról. Mégis, a vásárlóknak óvatosaknak kell lenniük, amikor ingatlant vásárolnak és ennek leírása a kataszterben és a telekkönyvben nem egyezik. Ugyancsak, ha ilyen ingatlan vásárlása lebonyolódott, a vevő legjobb érdekét szolgálja, ha mielőbb megkezdi az eljárást e két leírás egybehangolására, hogy biztosítsa a jogait vagyona élvezetében és birtoklásában, valamint nehogy az esetleges eladás lehetetlen legyen a két leírás meg nem egyezése miatt.  

 

Hivatalos cáfolat

Ez az ismertető  rövid vonalakban próbálja bemutatni a horvát törvényhozás fő tulajdonságait, hogyan lehet ingatlant vásárolni  Horvátországban és hogyan kell az ingatlanok fölötti tulajdont beírni. Ez az ismertető nem instrukció arról, hogyan lehet inatlant vásárolni Horvátországban. Az ingatlan vásárlása illetve eladása előtt szükséges professzionális tanácsot kérni. Nem viselhetünk felelősséget vagy kötelezettséget az általános útmutatások alapján végzett és ezen útmutatásokkal összhangban levő tettekért. Kérjük, vegyék figyelembe, hogy Horvátországban a törvények és előírások sokszor változnak. Minél hosszabb az eltelt idő amióta megjelentettük ezt a leírást, nagyobb a lehetősége annak is, hogy megváltoztak a törvények, amelyek ezekneknek az információknak a pontosságára kihatással lehetnek. Ez a leírás azokon a törvényeken alapszik, amelyek 2002. március 31-én voltak érvényben.   Az eredeti dokumentumot, amelyből ezen információk  többsége származik, a zágrábi KPMG adta ki, és teljességében megtekinthető, ha ide klikkel.

 

Tartózkodási hely Horvátországban

Idegen állampolgár Horvátországban minden komplikáció nélkül maradhat három hónapig. Összhangban ezzel, tartózkodási engedélyt kell beszerezni. Ha yachtja van horvát kikötőben lehorgonyozva, illetve ingatlant bérel vagy birtokol  Horvátországban, ez elég a tartózkodási engedélyhez. Ez nem jelenti azt, hogy az illető személy adófizetési kötelezett. Fizikai jelenlétére való tekintettel úgy számít, hogy a személy a tartózkodási helyén van ha legkevesebb 183 napot tölt Horvátországban. Rövid hiányzás nem számít a tartózkodás megszakításának. A periódus két kalendáriumi évet is felölelhet. Nem számít tartózkodásnak, ha a személy látogatás, pihenés, gyógykezelés vagy más személyes okból van itt, azzal a feltétellel, ha egyik ok sem tart tovább egy évnél. 

Külügyminisztérium
Ki vásárolhat ingatlant Horvátországban?

 

Attól függ, magán- vagy jogi személyként vásárol-e.

Magánszemélyként való vásárlás

Megszokott, hogy külföldi állampolgár ingatlant vásárolhat Horvátországban, ha megvan a kölcsönösség feltétele. A kölcsönösség feltétele akkor van meg, ha horvát állampolgár legálisan vásárolhat és birtokolhat ingatlant annak az idegen állampolgárnak az országában, aki ingatlant szeretne venni Horvátországban. Szükséges lesz leellenőrizni, hogy országa kötött-e kölcsönösségi egyezséget - pl. az Amerikai Egyesült Államok, EU-országok. A kölcsönösségi bizonyítványt akkor kell felmutatni, amikor az idegen állampolgár kéri Horvátországban lévő ingatlanának tulajdonjogi beírását a telekkönyvbe. Az egész eljárás néhány hónapig tarthat.

Az ingatlan vásárlásának első fázisa az adásvételi előszerződés aláírása és az előleg kifizetése a piaci ár összegének 5-10%-nyi mennyiségében. Ezt a szakaszt el lehet intézni a Külügyminiszterium kölcsönösségi egyezségről szóló bizonylatának megkapása előtt vagy után. Ha az előszerződés aláírása megtörténik a bizonylat megkapása előtt, a Minisztérium pedig, bármilyen okból, negatív döntést hoz, sok időt fognak veszíteni. Másfelől viszont, ha várják a bizonylatot az előszerződés aláírása előtt, elveszíthetik az ingatlant, ha időközben más vevő is megjelenik. Ha az egész folyamat bonyolultnak tűnik, van gyorsabb alternatíva is, éspedig hogy az ingatlant Horvátországban jegyzett cég vegye meg.

Ingatlanvásárlás Horvátországban jegyzett cég nevében

A Külügyminisztérium kölcsönösségi egyezségről szóló bizonylatának beszerzése a külföldi állampolgárok számára, akik ingatlant szeretnének vásárolni Horvátországban, elkerülhető abban az esetben, ha céget vagy kereskedelmi társaságot jegyeznek be az idegen állampolgár nevére. Az idegen állampolgár egyedüli tulajdonosa lehet a horvát cégnek. Amikor a befektető céget alapít Horvátországban, a cég szerepelhet a szerződésben mint az ingatlan vevője. Ebben az esetben nincs szükség a Külügyminisztérium bizonylatára.

Ez a leggyorsabb és leggyakrabban használt mód az ingatlanvásárlásra Horvátországban, de magától értődően további kötelezettségeket jelent és az üzlet vezetését. A cégben negyedévi elszámolások szükségesek, ehhez viszont könyvelőre van szükség. Komplikált és drága lehet; a visszaszármaztatott adó összege az ingatlan használatának módjától függ. Ha hétvégi házként akarja használni, a fennmaradó időben pedig kiadni, akkor az adó nem lesz túl nagy. Természetesen, jövedelmi adót kell fizetnie, attól függően, mekkora nyereséget valósított meg a cége.

Az ingatlan megvásárlása előtt el kell határoznia, hogy cége regisztrálva lesz-e az általános forgalmi adóra. Ha ingatlanának használata egyszerű lesz, mint ahogyan az előbbiekben leírtuk, akkor valószínűleg nem lesz szükséges bejelentkezni az általános forgalmi adóra, mert nem kap adóvisszatérítést a vásárlás ideje alatti költségekre, úgymint az ügyvédi szolgáltatások költségei vagy az ingatlanügynök költsége. Ez ugyanolyan szituáció lesz, mintha az ingatlant magánszemélyként vásárolta volna. Mégis, ha az ingatlanra vonatkozó tervei ambíciózusabbak és különösen ha építkezni szeretne, akkor ajánlatos, hogy regisztrálva legyen az általános forgalmi adóra, mert joga lesz adóvisszatérítésre.

Az a cég, amely regisztrálva van az általános forgalmi adóra és turizmussal foglalkozik Horvátországban, ügyfeleinek 25%-os adót számít fel szolgáltatásaira, de csak akkor, ha a horvát valutát, a kunát használja. Ha a külföldi állampolgárok euróban fizetnek, a cégnek nem kell felszámítania az általános forgalmi adót! Ha cége turisztikai szolgáltatásokkal foglalkozik, nagy a lehetősége annak, hogy a vendégek külföldiek lesznek és euróval fizetnek. Ha eladja az ingatlant, meg kell fizetnie az általános forgalmi adót a kezdeti vásárlási ár és a vételtől számított összes költségek különbségére. Megkaphatja az adóvisszatérítést a vevőtől, ha az regisztrálva van az általános forgalmi adóra. Ha többet akar tudni az illetékekről amelyek kötelezőek vásárláskor vagy eladáskor, kérem tekintsék meg oldalunkat: "A vásárlás árai"

Cég (vagy kereskedelmi társaság) alapítása Horvátországban

Horvátországban nagyon egyszerű céget alapítani, nem drága, és meglehetősen gyorsan megvan (a horvátok többsége mégis úgy vélekedik, hogy országuk kivételesen bürokratikus ország, de a cégalapítás semmivel sem komplikáltabb mint a többi európai országban). A papírok rendezése a közjegyzőnél történik és két-három hétig tart. A cég választott elnevezése horvát vagy latin nyelven kell hogy legyen. Az eljárás kezdete az, hogy kuna-számlát kell nyitniuk a cég számára minimálisan 20 000 kuna (kb. 3000 €) letéttel. A letétről szóló bizonylat kell majd a közjegyzőnél. Ezt az összeget nem kell költségnek tekinteni, mert szabadon rendelkezhet vele, miután megvette az ingatlant. A közjegyző felírja össz személyi adatait (az útlevél száma, címe, stb.) valamint azokat a tevékenységeket, amelyekkel foglalkozni szeretne (jó lenne már előre kiválasztani őket). Az angloszakszon országoktól eltérően, akik igen restriktívek, itt felsorolhatják az összes kívánt üzleti tevékenységet (a szakfoglalkozásokhoz megfelelő diploma szükséges). Ha üzleti tevékenységként a turizmust említik, ez ez az aktivitások széles skálájára értendő, több részlet felsorolása nélkül.

Magánszemélyként vásároljunk-e vagy Horvátországban jegyzett cég által ?

Sajnos, ez a döntés a személyes választástól függ. Mindkét vásárlási módnak vannak előnyei és hiányosságai. Ha magánszemélyként vásárol, az több időbe telik, de ha egyszer a vásárlás lebonyolódik, utána már nincs többletmunka. A cég általi vásárlás rövidebb ideig tart, de bizonyos mennyiségű dokumentációt igényel, valamint költségeket az eladás után, habár megvan az adóvisszatérítés lehetősége, ha cégét regisztrálta az általános forgalmi adóra.

 

Telekkönyvek és kataszter

 

Telekkönyvek

Röviden, a telekkönyvek őrzik az ingatlanok fölötti tulajdon adatait. Ezek az adatok a nyilvánosság számára hozzáférhetőek. A telekkönyvek segítenek a tuladon megállapításakor is.

Kataszter

A kataszternek más szerepe van mint a telekkönyveknek. A kataszter vezetőként szolgál az ingatlanoknál, amelyek hatásköre alá tartoznak. Ugyancsak őrzi az adarokata az ingatlanokról és objektumokról amelyek a telkeken ki vannak építve. Ez magában foglalja az adatokat a parcellákról, azok lokációját, az adatokat a kinézésésükről, a környezetről, az osztályozást, valamint a tulajdonos adatai. Ezek az adatok, és különösen a határok, amelyeket a kataszter megállapított, a telekkönyvek számára alapként szolgálnak a tulajdonról. Ebből a szempontból a kataszter nagyon fontos a tulajdon megállapításának folyamatában.

Tulajdonlap

A tulajdonlapnak három része van, és mindhárom különböző adatokat tartalmaz:

   A tulajdonlap A része tartalmazza az ingatlan leírását;
   A tuladonlap B része az ingatlan tulajdonosáról tartalmaz adatokat;
   A tulajdonlap C része megmagyarázza, meg van-e "terhelve" az ingatlan úgymint:

1) Jelzálog;
2) További értesítések az "építészeti engedéllyel" és a "használati engedéllyel" kapcsolatosan.

A telekkönyvek nyilvántartást vezetnek azokról az ügyiratokról is, amelyekről még nincs végzés. Ezek az ügyiratok a tulajdon keresésének és megállapításának fázisában vannak. Az eldöntetlen ügyiratok száma a tulajdonlapon mindjárt az A, B és C rész mellett szerepel.

A tulajdonlap célja

A telekkönyvi hivatal végzést ad ki a tulajdonról amely szükséges:
másik ingatlan megvétele előtt vagy a tulajdonlap kérésekor;
az epítészeti engedély megkapásakor; és
az ingatlan fölötti tulajdon bizonyításakor a jövőbeni piaci üzletek céljából (hasznos lehet, ha a tulajdonos elhatározza, hogy kiegészítő üzletet szeretne az ingatlannal kapcsolatosan elindítani; legtöbbször jelzálogról van szó amely kezességként szolgál a kölcsönhöz).

Az információk konfliktusa

Ingatlanvásárláskor fontos ellenőrizni, hogy az ingatlan fizikai leírása egyezik-e a telekkönyvben és a kataszterben. Ha a két leírás nem egyezik, a vevőnek bizonylatot kell kapnia a kataszterből, amellyel megmagyarázzák a különbségeket, majd ezt bemutatni a telekkönyvi hivatalban, hogy a leírást egybehangolják. A geodéta és kataszteri szaktekintélyek (az uralkodó hivatalok akik ellenőrzik az urbanista terveket és begyűjtik az ingatlanok használatáról szóló információkat) elméletben felelősek és kötelesek értesíteni a telekkönyvi hivatalt minden különbségről ami az ingatlan stárusát, leírását vagy használatát illeti, hogy ezzel biztosítsák a telekkönyvi és kataszteri adatok identikusságát. Mégis, a gyakorlatban, a telekkönyvi hivatal értesítésének terhe az adatok változásáról sokszor a tulajdonosokra esik vagy más érdekelt felekre az illető ingatlannal kapcsolatosan.

A telekkönyvi adatok (a tulajdonlapban felsorolva) Horvátországban az egyedüli legális dokumentumok a telek tulajdonáról. Mégis, a vásárlóknak óvatosaknak kell lenniük, amikor ingatlant vásárolnak és ennek leírása a kataszterben és a telekkönyvben nem egyezik. Ugyancsak, ha ilyen ingatlan vásárlása lebonyolódott, a vevő legjobb érdekét szolgálja, ha mielőbb megkezdi az eljárást e két leírás egybehangolására, hogy biztosítsa a jogait vagyona élvezetében és birtoklásában, valamint nehogy az esetleges eladás lehetetlen legyen a két leírás meg nem egyezése miatt.

 

Hivatalos cáfolat

 

Ez az ismertető rövid vonalakban próbálja bemutatni a horvát törvényhozás fő tulajdonságait, hogyan lehet ingatlant vásárolni Horvátországban és hogyan kell az ingatlanok fölötti tulajdont beírni. Ez az ismertető nem instrukció arról, hogyan lehet inatlant vásárolni Horvátországban. Az ingatlan vásárlása illetve eladása előtt szükséges professzionális tanácsot kérni. Nem viselhetünk felelősséget vagy kötelezettséget az általános útmutatások alapján végzett és ezen útmutatásokkal összhangban levő tettekért. Kérjük, vegyék figyelembe, hogy Horvátországban a törvények és előírások sokszor változnak. Minél hosszabb az eltelt idő amióta megjelentettük ezt a leírást, nagyobb a lehetősége annak is, hogy megváltoztak a törvények, amelyek ezekneknek az információknak a pontosságára kihatással lehetnek. Ez a leírás azokon a törvényeken alapszik, amelyek 2002. március 31-én voltak érvényben.

Az eredeti dokumentumot, amelyből ezen információk többsége származik, a zágrábi KPMG adta ki, és teljességében megtekinthető, ha ide klikkel.

 

Tartózkodási hely Horvátországban

 

A külföldi állampolgár tartózkodhat akár három hónapig Horvátország komplikációk nélkül. Ezt követően szükség van a tartózkodási engedély megszerzéséhez. Miután egy jacht horgonyoz a horvát marina, bérbeadás vagy birtokló ingatlan Horvátországban elegendő ahhoz, hogy tartózkodási engedély megszerzéséhez. Ez nem azt jelenti, hogy az egyik automatikusan minősül adó rezidens. Egy személy belföldi illetőségű alapuló fizikai jelenlét Horvátországban, ha marad időszakban legalább 183 nap. Rövid távollétek nem tekinthetők Breaking ebben az időszakban a tartózkodás. Az időszak között két naptári év. Ők nem tekinthető belföldi illetőségű, ha a tartózkodás kizárólag abból a célból, egy látogatás, nyaralás, terápia vagy a kielégítése céljából hasonló személyes igények, feltéve, hogy nem tart tovább egy évnél.

Egy személy belföldi illetőségű alapuló fenntartása otthoni Horvátországban ha van helyfoglalás az ő kizárólagos és folyamatos ártalmatlanítás Horvátországban 183 napot, és ha arra lehet következtetni, az ő KÖRÜLMÉNYEK, hogy ő fogja tartani és használni, hogy a szállást. A tartózkodási idő a szállás nem fontos, hogy Ön, sem a szálláshely saját vagy bérelt. Ez a rendelkezés a lakóhely tekinthető nagyon vonzó a külföldiek számára, akik szeretnék fenntartani jogszerű tartózkodás Horvátországban anélkül, hogy fizikailag ott bármilyen minimális ideig.

Amennyiben a külföldi állampolgár kíván lenni adózási illetőséggel alapuló fenntartása otthoni Horvátország, neki szüksége van helyfoglalás az ő kizárólagos és folyamatos rendelkezésére legalább 183 napot. Ha azt kívánja, hogy egy adózási illetőséggel alapuló fizikai jelenlét Horvátországban, meg kell maradni folyamatosan időszak során legalább 183 napot az üzleti, vagy a több mint egy évvel a célból, turisztikai, egészségügyi vagy hasonló személyes igényeihez.


Google

Realitica.com - oglasi za nekretnine